各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)），市政府有關(guān)部門(mén)、單位：
為深入推進(jìn)我市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作，進(jìn)一步提升建設(shè)用地綜合利用水平，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（魯政辦字〔2020〕32號(hào)）要求，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、適用范圍
城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭(zhēng)議。主要包括：
（一）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)類(lèi)。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地。
（二）城鎮(zhèn)更新改造類(lèi)。設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶(hù)區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。土地利用強(qiáng)度低，不符合城市規(guī)劃功能定位和要求的存量建設(shè)用地；已建成但利用不充分或閑置的公共建筑等涉及的存量建設(shè)用地。
（三）用地效益提升類(lèi)。投資強(qiáng)度、容積率、地均產(chǎn)出強(qiáng)度等控制指標(biāo)明顯低于《山東省建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（2019年版）》要求的存量建設(shè)用地；參照“畝產(chǎn)效益”評(píng)價(jià)改革確定的“限制發(fā)展類(lèi)”企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地。
各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）在城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際情況，合理確定本地區(qū)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)妥有序組織實(shí)施?！藏?zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市工業(yè)和信息化局、市生態(tài)環(huán)境局，各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）。以下均需各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）落實(shí)，不再一一列出?！?/p>
二、規(guī)范開(kāi)發(fā)模式
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和低效用地再開(kāi)發(fā)等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、能耗等政策要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人和社會(huì)力量廣泛參與，強(qiáng)化政府引導(dǎo)作用，合理確定低效用地再開(kāi)發(fā)方向和目標(biāo)，嚴(yán)格按照再開(kāi)發(fā)要求和程序?qū)嵤?，保證再開(kāi)發(fā)工作規(guī)范運(yùn)作、有序推進(jìn)。
（一）政府收儲(chǔ)改造。改造地塊規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地的，應(yīng)由政府依法收回或收購(gòu)，依法辦理供地手續(xù)。在依法補(bǔ)償基礎(chǔ)上，可對(duì)原土地權(quán)利人采取物業(yè)返還等方式獎(jiǎng)勵(lì)。
（二）原土地使用權(quán)人改造。除應(yīng)由政府收回的外，在符合規(guī)劃的前提下，原土地使用權(quán)人可通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式改造開(kāi)發(fā)；納入成片改造范圍的地塊，原土地使用權(quán)人可優(yōu)先收購(gòu)相鄰宗地，歸宗后實(shí)施整體改造；原土地使用權(quán)人分散的，可組建聯(lián)合體實(shí)施再開(kāi)發(fā)。在改造過(guò)程中，允許按規(guī)劃對(duì)用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度適當(dāng)調(diào)整，可通過(guò)存量補(bǔ)地價(jià)、協(xié)議出讓方式完善用地手續(xù)。
（三）原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造。涉及城中村集體建設(shè)用地改造的，在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下，可依法征收后進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，允許集體經(jīng)濟(jì)組織自行或引入社會(huì)投資主體參與再開(kāi)發(fā)。由政府組織改造用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，其土地出讓收入可確定一定比例，按規(guī)定通過(guò)預(yù)算安排支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于新農(nóng)村建設(shè)。
（四）市場(chǎng)主體改造。鼓勵(lì)和引導(dǎo)有實(shí)力且有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參與再開(kāi)發(fā)。在符合規(guī)劃的前提下，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰地塊，實(shí)施集中連片開(kāi)發(fā)。
采取上述（二）（三）（四）模式改造開(kāi)發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性用地，除按規(guī)定補(bǔ)繳土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，無(wú)償提供項(xiàng)目總建筑面積的10%或項(xiàng)目用地總面積的15%用于政府公益設(shè)施。對(duì)于改造地塊不宜提供公益性用地的，在評(píng)估基礎(chǔ)上，由政府集體決策確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。評(píng)估基準(zhǔn)日以依法受理補(bǔ)繳申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。
（責(zé)任單位：市自然資源局、市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市稅務(wù)局）
三、健全配套政策
（一）加強(qiáng)規(guī)劃保障。市、縣在編制國(guó)土空間規(guī)劃時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌安排低效用地再開(kāi)發(fā)規(guī)劃布局、用途管制等內(nèi)容，并結(jié)合規(guī)劃定期評(píng)估結(jié)果進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。對(duì)拆除重建方式實(shí)施的項(xiàng)目，因用地和規(guī)劃條件限制無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，可通過(guò)政府補(bǔ)助、異地安置、容積率異地補(bǔ)償?shù)确绞浇y(tǒng)籌平衡。（責(zé)任單位：市自然資源局、市財(cái)政局）
（二）強(qiáng)化倒逼促改措施。結(jié)合“畝產(chǎn)效益”評(píng)價(jià)改革工作，以縣（市、區(qū)）為主體，開(kāi)展工業(yè)企業(yè)分類(lèi)綜合評(píng)價(jià)，實(shí)施資源要素差別化配置政策。建立自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等多部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，運(yùn)用綜合手段倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)或有序退出低效用地。（責(zé)任單位：市工業(yè)和信息化局、市自然資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市稅務(wù)局、市銀保監(jiān)分局）
（三）充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用。通過(guò)完善交易規(guī)則、健全服務(wù)體系、降低交易成本等手段，鼓勵(lì)和引導(dǎo)低效用地進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，激發(fā)低效用地入市交易、盤(pán)活利用的積極性。（責(zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市地方金融監(jiān)管局、市稅務(wù)局）
（四）支持加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類(lèi)型使用土地為期5年的過(guò)渡期政策。5年期滿(mǎn)或者涉及轉(zhuǎn)讓需要辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類(lèi)型、市場(chǎng)價(jià)辦理相關(guān)用地手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，土地用途變更為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等國(guó)家、省、市支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。符合城市規(guī)劃的自有工業(yè)用地，原土地使用權(quán)人申請(qǐng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房或新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，在不改變土地用途的情況下，可以追加投資，通過(guò)提高容積率和土地利用率等方式繼續(xù)開(kāi)發(fā)，不再征收土地價(jià)款差額。（責(zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市工業(yè)和信息化局、市財(cái)政局）
（五）鼓勵(lì)異地搬遷改造。對(duì)需要異地搬遷且符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回原國(guó)有土地使用權(quán)的，可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排工業(yè)用地。騰退的工業(yè)項(xiàng)目用地依法依規(guī)完成土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)，由政府收回后通過(guò)招拍掛方式出讓的，可結(jié)合實(shí)際對(duì)企業(yè)給予支持。（責(zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市工業(yè)和信息化局、市財(cái)政局、市生態(tài)環(huán)境局、市稅務(wù)局）
（六）鼓勵(lì)集中連片開(kāi)發(fā)。因用地面積較?。ú怀^(guò)3畝）或形狀不規(guī)則，不具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的建設(shè)用地，應(yīng)納入周邊相鄰?fù)恋亟y(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。單宗用地面積不超過(guò)3畝，累計(jì)不超過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地總面積的10%，規(guī)劃要求與相鄰?fù)恋匾徊⒓虚_(kāi)發(fā)的零星建設(shè)用地，經(jīng)政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式供地。（責(zé)任單位：市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）
（七）妥善處理各類(lèi)歷史遺留建設(shè)用地問(wèn)題。歷史持有的土地項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)證載用途與現(xiàn)有規(guī)劃不一致的，在不改變城市布局的前提下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，土地使用權(quán)人可按產(chǎn)權(quán)證用途開(kāi)發(fā)建設(shè)。證載用途為住宅用地的，需按現(xiàn)行規(guī)定規(guī)范配套公共服務(wù)設(shè)施。歷史持有土地用地條件不明確的，以證載用途標(biāo)準(zhǔn)容積率作為原用地條件。（責(zé)任單位：市自然資源局）
（八）合理確定土地價(jià)款。城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，符合國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定，因涉及改變土地用途、提高容積率等，需重新辦理協(xié)議出讓手續(xù)的，除另有規(guī)定外，應(yīng)按現(xiàn)用地條件土地價(jià)格與原用地條件土地價(jià)格（或劃撥土地使用權(quán)價(jià)格）的差額補(bǔ)繳土地出讓金。（責(zé)任單位：市自然資源局、市財(cái)政局）
四、推進(jìn)措施
（一）開(kāi)展存量建設(shè)用地調(diào)查。各縣（市、區(qū)）應(yīng)根據(jù)省自然資源廳制定的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地實(shí)際，在全國(guó)第三次土地調(diào)查初步成果的基礎(chǔ)上開(kāi)展低效用地補(bǔ)充調(diào)查，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）為單元開(kāi)展存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及潛力調(diào)查，摸清存量建設(shè)用地規(guī)模、分布、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、投入產(chǎn)出、綜合效益及再開(kāi)發(fā)潛力等情況，匯總調(diào)查數(shù)據(jù)并建立數(shù)據(jù)庫(kù)。調(diào)查工作于2020年12月底前完成。
（二）確定再開(kāi)發(fā)范圍。市、縣在參照國(guó)家、省及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，建立地方城鎮(zhèn)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系，組織開(kāi)展低效用地認(rèn)定工作，合理確定再開(kāi)發(fā)范圍；實(shí)行標(biāo)圖入庫(kù)，確定再開(kāi)發(fā)范圍之后，將列入再開(kāi)發(fā)范圍的地塊標(biāo)注在最新的土地利用現(xiàn)狀圖、遙感影像圖和土地利用總體規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)。標(biāo)圖入庫(kù)工作于2020年12月底前完成。
（三）編制專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。市、縣應(yīng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等，以低效建設(shè)用地項(xiàng)目庫(kù)為基礎(chǔ)，明確低效建設(shè)用地性質(zhì)用途、規(guī)模布局以及再開(kāi)發(fā)目標(biāo)任務(wù)和時(shí)序安排等，科學(xué)制定低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，重點(diǎn)引導(dǎo)工業(yè)區(qū)、老舊小區(qū)連片改造，注重工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用，注重老舊小區(qū)及周邊區(qū)域綜合改造提升，優(yōu)先保障市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地。專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制工作于2021年6月底前完成。
（四）編制項(xiàng)目實(shí)施方案。項(xiàng)目實(shí)施主體根據(jù)低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制項(xiàng)目實(shí)施方案，明確開(kāi)發(fā)期限、項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡、實(shí)施步驟、逾期處置方案等內(nèi)容，經(jīng)政府批準(zhǔn)后實(shí)施，其中項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案須經(jīng)本級(jí)自然資源部門(mén)審查同意。涉及歷史街區(qū)、不可移動(dòng)文物、古樹(shù)名木或歷史建筑的，要制定相應(yīng)保護(hù)管理措施，并按法定程序報(bào)批；涉及建設(shè)用地土壤污染的，應(yīng)嚴(yán)格按照《土壤污染防治法》有關(guān)規(guī)定，做好風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)。
（責(zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市工業(yè)和信息化局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市生態(tài)環(huán)境局、市文化和旅游局）
五、完善保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)工作堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、部門(mén)服務(wù)、以縣區(qū)為主、屬地負(fù)責(zé)”原則，市直有關(guān)部門(mén)要健全實(shí)施機(jī)制，強(qiáng)化政策協(xié)同，共享數(shù)據(jù)資源，合力推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用工作。各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，明確部門(mén)分工，落實(shí)共同責(zé)任機(jī)制。
（二）維護(hù)合法權(quán)益。暢通溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，尊重原土地權(quán)利人意愿，保護(hù)原土地權(quán)利人合法權(quán)益。對(duì)改造項(xiàng)目具體情況、用地手續(xù)辦理情況、補(bǔ)繳地價(jià)等實(shí)行全過(guò)程公開(kāi)，切實(shí)保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，涉及出讓的土地必須開(kāi)展地價(jià)評(píng)估，進(jìn)行集體決策，實(shí)現(xiàn)結(jié)果公示。
（三）強(qiáng)化示范引領(lǐng)。選擇部分縣（市、區(qū)）作為示范區(qū)域，探索有效的工作運(yùn)行機(jī)制和開(kāi)發(fā)模式，注重運(yùn)用多種手段破解工作難題，打造一批典型樣板。
（四）實(shí)施評(píng)估通報(bào)。市政府將組織相關(guān)部門(mén)對(duì)各縣（市、區(qū)）再開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行評(píng)估通報(bào)，評(píng)估結(jié)果作為評(píng)先樹(shù)優(yōu)的重要依據(jù)。
德州市人民政府辦公室
2020年7月20日
