各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會），市政府有關(guān)部門、單位：
為深入推進(jìn)我市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作，進(jìn)一步提升建設(shè)用地綜合利用水平，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的意見》（魯政辦字〔2020〕32號）要求，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府同意，提出如下實施意見。
一、適用范圍
城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭議。主要包括：
（一）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類。國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地。
（二）城鎮(zhèn)更新改造類。設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。土地利用強度低，不符合城市規(guī)劃功能定位和要求的存量建設(shè)用地；已建成但利用不充分或閑置的公共建筑等涉及的存量建設(shè)用地。
（三）用地效益提升類。投資強度、容積率、地均產(chǎn)出強度等控制指標(biāo)明顯低于《山東省建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（2019年版）》要求的存量建設(shè)用地；參照“畝產(chǎn)效益”評價改革確定的“限制發(fā)展類”企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地。
各縣（市、區(qū)）政府（管委會）在城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際情況，合理確定本地區(qū)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)妥有序組織實施?！藏?zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市工業(yè)和信息化局、市生態(tài)環(huán)境局，各縣（市、區(qū)）政府（管委會）。以下均需各縣（市、區(qū)）政府（管委會）落實，不再一一列出?！?/p>
二、規(guī)范開發(fā)模式
項目開發(fā)須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和低效用地再開發(fā)等專項規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、能耗等政策要求，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵產(chǎn)權(quán)人和社會力量廣泛參與，強化政府引導(dǎo)作用，合理確定低效用地再開發(fā)方向和目標(biāo)，嚴(yán)格按照再開發(fā)要求和程序?qū)嵤?，保證再開發(fā)工作規(guī)范運作、有序推進(jìn)。
（一）政府收儲改造。改造地塊規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地的，應(yīng)由政府依法收回或收購，依法辦理供地手續(xù)。在依法補償基礎(chǔ)上，可對原土地權(quán)利人采取物業(yè)返還等方式獎勵。
（二）原土地使用權(quán)人改造。除應(yīng)由政府收回的外，在符合規(guī)劃的前提下，原土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式改造開發(fā)；納入成片改造范圍的地塊，原土地使用權(quán)人可優(yōu)先收購相鄰宗地，歸宗后實施整體改造；原土地使用權(quán)人分散的，可組建聯(lián)合體實施再開發(fā)。在改造過程中，允許按規(guī)劃對用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度適當(dāng)調(diào)整，可通過存量補地價、協(xié)議出讓方式完善用地手續(xù)。
（三）原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造。涉及城中村集體建設(shè)用地改造的，在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下，可依法征收后進(jìn)行改造開發(fā)，允許集體經(jīng)濟(jì)組織自行或引入社會投資主體參與再開發(fā)。由政府組織改造用于經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓收入可確定一定比例，按規(guī)定通過預(yù)算安排支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于新農(nóng)村建設(shè)。
（四）市場主體改造。鼓勵和引導(dǎo)有實力且有開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)參與再開發(fā)。在符合規(guī)劃的前提下，通過公開招標(biāo)方式確定市場主體收購相鄰地塊，實施集中連片開發(fā)。
采取上述（二）（三）（四）模式改造開發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地，除按規(guī)定補繳土地價款及相關(guān)稅費外，應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，無償提供項目總建筑面積的10%或項目用地總面積的15%用于政府公益設(shè)施。對于改造地塊不宜提供公益性用地的，在評估基礎(chǔ)上，由政府集體決策確定應(yīng)補繳的土地價款。評估基準(zhǔn)日以依法受理補繳申請時點為準(zhǔn)。
（責(zé)任單位：市自然資源局、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市稅務(wù)局）
三、健全配套政策
（一）加強規(guī)劃保障。市、縣在編制國土空間規(guī)劃時，應(yīng)統(tǒng)籌安排低效用地再開發(fā)規(guī)劃布局、用途管制等內(nèi)容，并結(jié)合規(guī)劃定期評估結(jié)果進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。對拆除重建方式實施的項目，因用地和規(guī)劃條件限制無法實現(xiàn)盈虧平衡的，可通過政府補助、異地安置、容積率異地補償?shù)确绞浇y(tǒng)籌平衡。（責(zé)任單位：市自然資源局、市財政局）
（二）強化倒逼促改措施。結(jié)合“畝產(chǎn)效益”評價改革工作，以縣（市、區(qū)）為主體，開展工業(yè)企業(yè)分類綜合評價，實施資源要素差別化配置政策。建立自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、稅務(wù)等多部門聯(lián)合執(zhí)法機制，運用綜合手段倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級或有序退出低效用地。（責(zé)任單位：市工業(yè)和信息化局、市自然資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市市場監(jiān)管局、市稅務(wù)局、市銀保監(jiān)分局）
（三）充分發(fā)揮市場配置資源作用。通過完善交易規(guī)則、健全服務(wù)體系、降低交易成本等手段，鼓勵和引導(dǎo)低效用地進(jìn)入土地二級市場流轉(zhuǎn)，激發(fā)低效用地入市交易、盤活利用的積極性。（責(zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市財政局、市地方金融監(jiān)管局、市稅務(wù)局）
（四）支持加快轉(zhuǎn)型升級。在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地為期5年的過渡期政策。5年期滿或者涉及轉(zhuǎn)讓需要辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型、市場價辦理相關(guān)用地手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，土地用途變更為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等國家、省、市支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。符合城市規(guī)劃的自有工業(yè)用地，原土地使用權(quán)人申請建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房或新型產(chǎn)業(yè)項目的，在不改變土地用途的情況下，可以追加投資，通過提高容積率和土地利用率等方式繼續(xù)開發(fā)，不再征收土地價款差額。（責(zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市工業(yè)和信息化局、市財政局）
（五）鼓勵異地搬遷改造。對需要異地搬遷且符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項目，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回原國有土地使用權(quán)的，可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排工業(yè)用地。騰退的工業(yè)項目用地依法依規(guī)完成土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)，由政府收回后通過招拍掛方式出讓的，可結(jié)合實際對企業(yè)給予支持。（責(zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市工業(yè)和信息化局、市財政局、市生態(tài)環(huán)境局、市稅務(wù)局）
（六）鼓勵集中連片開發(fā)。因用地面積較?。ú怀^3畝）或形狀不規(guī)則，不具備獨立開發(fā)建設(shè)條件的建設(shè)用地，應(yīng)納入周邊相鄰?fù)恋亟y(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。單宗用地面積不超過3畝，累計不超過開發(fā)項目用地總面積的10%，規(guī)劃要求與相鄰?fù)恋匾徊⒓虚_發(fā)的零星建設(shè)用地，經(jīng)政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式供地。（責(zé)任單位：市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）
（七）妥善處理各類歷史遺留建設(shè)用地問題。歷史持有的土地項目，產(chǎn)權(quán)證載用途與現(xiàn)有規(guī)劃不一致的，在不改變城市布局的前提下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，土地使用權(quán)人可按產(chǎn)權(quán)證用途開發(fā)建設(shè)。證載用途為住宅用地的，需按現(xiàn)行規(guī)定規(guī)范配套公共服務(wù)設(shè)施。歷史持有土地用地條件不明確的，以證載用途標(biāo)準(zhǔn)容積率作為原用地條件。（責(zé)任單位：市自然資源局）
（八）合理確定土地價款。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，符合國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定，因涉及改變土地用途、提高容積率等，需重新辦理協(xié)議出讓手續(xù)的，除另有規(guī)定外，應(yīng)按現(xiàn)用地條件土地價格與原用地條件土地價格（或劃撥土地使用權(quán)價格）的差額補繳土地出讓金。（責(zé)任單位：市自然資源局、市財政局）
四、推進(jìn)措施
（一）開展存量建設(shè)用地調(diào)查。各縣（市、區(qū)）應(yīng)根據(jù)省自然資源廳制定的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地實際，在全國第三次土地調(diào)查初步成果的基礎(chǔ)上開展低效用地補充調(diào)查，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）為單元開展存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及潛力調(diào)查，摸清存量建設(shè)用地規(guī)模、分布、產(chǎn)業(yè)類型、投入產(chǎn)出、綜合效益及再開發(fā)潛力等情況，匯總調(diào)查數(shù)據(jù)并建立數(shù)據(jù)庫。調(diào)查工作于2020年12月底前完成。
（二）確定再開發(fā)范圍。市、縣在參照國家、省及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，建立地方城鎮(zhèn)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系，組織開展低效用地認(rèn)定工作，合理確定再開發(fā)范圍；實行標(biāo)圖入庫，確定再開發(fā)范圍之后，將列入再開發(fā)范圍的地塊標(biāo)注在最新的土地利用現(xiàn)狀圖、遙感影像圖和土地利用總體規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫。標(biāo)圖入庫工作于2020年12月底前完成。
（三）編制專項規(guī)劃和年度實施計劃。市、縣應(yīng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等，以低效建設(shè)用地項目庫為基礎(chǔ)，明確低效建設(shè)用地性質(zhì)用途、規(guī)模布局以及再開發(fā)目標(biāo)任務(wù)和時序安排等，科學(xué)制定低效建設(shè)用地再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃，重點引導(dǎo)工業(yè)區(qū)、老舊小區(qū)連片改造，注重工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用，注重老舊小區(qū)及周邊區(qū)域綜合改造提升，優(yōu)先保障市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地。專項規(guī)劃編制工作于2021年6月底前完成。
（四）編制項目實施方案。項目實施主體根據(jù)低效建設(shè)用地再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃編制項目實施方案，明確開發(fā)期限、項目規(guī)模、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡、實施步驟、逾期處置方案等內(nèi)容，經(jīng)政府批準(zhǔn)后實施，其中項目規(guī)劃設(shè)計方案須經(jīng)本級自然資源部門審查同意。涉及歷史街區(qū)、不可移動文物、古樹名木或歷史建筑的，要制定相應(yīng)保護(hù)管理措施，并按法定程序報批；涉及建設(shè)用地土壤污染的，應(yīng)嚴(yán)格按照《土壤污染防治法》有關(guān)規(guī)定，做好風(fēng)險管控和修復(fù)。
（責(zé)任單位：市自然資源局、市發(fā)展改革委、市工業(yè)和信息化局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市生態(tài)環(huán)境局、市文化和旅游局）
五、完善保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作堅持“政府主導(dǎo)、部門服務(wù)、以縣區(qū)為主、屬地負(fù)責(zé)”原則，市直有關(guān)部門要健全實施機制，強化政策協(xié)同，共享數(shù)據(jù)資源，合力推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用工作。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，明確部門分工，落實共同責(zé)任機制。
（二）維護(hù)合法權(quán)益。暢通溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，尊重原土地權(quán)利人意愿，保護(hù)原土地權(quán)利人合法權(quán)益。對改造項目具體情況、用地手續(xù)辦理情況、補繳地價等實行全過程公開，切實保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場秩序，涉及出讓的土地必須開展地價評估，進(jìn)行集體決策，實現(xiàn)結(jié)果公示。
（三）強化示范引領(lǐng)。選擇部分縣（市、區(qū)）作為示范區(qū)域，探索有效的工作運行機制和開發(fā)模式，注重運用多種手段破解工作難題，打造一批典型樣板。
（四）實施評估通報。市政府將組織相關(guān)部門對各縣（市、區(qū)）再開發(fā)情況進(jìn)行評估通報，評估結(jié)果作為評先樹優(yōu)的重要依據(jù)。
德州市人民政府辦公室
2020年7月20日
