為貫徹落實原國土資源部《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）文件精神，進一步依法指導(dǎo)市轄區(qū)低效用地再開發(fā)，提高存量資源配置效率，結(jié)合銀川市實際情況，現(xiàn)提出以下實施意見。
一、明確開發(fā)范圍
（一）城鎮(zhèn)低效用地認定
經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地；現(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃（國土空間規(guī)劃批準后，則以國土空間規(guī)劃為準，下同）的歷史遺留建設(shè)用地等，不得列入再開發(fā)范圍。
列入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍的土地應(yīng)權(quán)屬清晰、不存在爭議。主要為以下類型：
1.國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；
2.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的產(chǎn)業(yè)用地；
3.“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；
4.布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等；
5.處理后的歷史遺留用地；
6.土地利用強度和綜合投入產(chǎn)出效益明顯低于國家和地方節(jié)約集約用地控制指標標準的產(chǎn)業(yè)用地；
7.“三舊”改造專項規(guī)劃中未實施的項目用地；
8.根據(jù)實際認定為低效用地的其他建設(shè)用地。
（二）建立城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫
將市轄區(qū)符合低效用地條件的用地全部納入城鎮(zhèn)低效用地范圍內(nèi)，建立城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫。對沒有列入數(shù)據(jù)庫中的項目，可由轄區(qū)政府組織專家論證并上報市人民政府批準后列入實施。
（三）編制專項規(guī)劃和年度實施方案
從城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫中篩選出規(guī)劃期間需改造開發(fā)的項目，編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃（2021—2023年）和年度實施方案。對沒列入到城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃（2021—2023年）但在數(shù)據(jù)庫中的用地，經(jīng)市人民政府批準同意后，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策也全部適用。
二、規(guī)范開發(fā)模式
（一）政府主導(dǎo)再開發(fā)
以劃撥方式取得的土地（含工業(yè)、倉儲用地）以及原國有企業(yè)使用的工業(yè)、倉儲用地，現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)為經(jīng)營性用地且具備單獨開發(fā)條件的，應(yīng)由市人民政府通過依法收回、收購、征收納入政府儲備土地范圍，并依法給予原國有土地使用權(quán)人合理補償。
以出讓方式取得的工業(yè)、倉儲用地，現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)為經(jīng)營性用地且具備單獨開發(fā)條件的，可由市人民政府通過依法收回、收購、征收納入政府儲備土地范圍，并依法給予原國有土地使用權(quán)人合理補償。
對銀川市中心城區(qū)范圍內(nèi)城中村集體建設(shè)用地可依法征收后進行改造開發(fā)，集體建設(shè)用地按照現(xiàn)土地用途劃撥性質(zhì)評估。被征收拆遷農(nóng)民的住房采取實物補償方式安置，按照“一戶一宅”的原則，土地依據(jù)《銀川市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中宅基地面積的規(guī)定，采取實物補償及貨幣補償相結(jié)合的方式予以安置。
（二）原土地使用權(quán)人自主開發(fā)
除有關(guān)法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定或者規(guī)定應(yīng)當由市人民政府通過收回、收購、征收納入政府儲備范圍的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市人民政府批準原國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進行改造開發(fā)。
改造開發(fā)方式包括：可以設(shè)立全資子公司作為新的用地主體進行改造開發(fā)；單宗低效用地內(nèi)或低效樓宇，涉及兩個以上用地主體（不含個人住宅）且均具有開發(fā)意愿的，可以由多個主體聯(lián)合或共同設(shè)立項目公司作為新的用地主體進行開發(fā)改造；可以由相鄰多宗地塊的原國有土地使用權(quán)人聯(lián)合或共同設(shè)立項目公司作為新的用地主體進行開發(fā)改造。
三、健全配套政策
（一）合理確定出讓地價
低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)中涉及改變土地用途、提高容積率等土地使用條件，經(jīng)批準采取協(xié)議方式出讓的，按新舊土地使用條件下同一基準日的地價之差核定補繳土地出讓價款。
經(jīng)批準工業(yè)用地土地用途變更的，涉及地上附著物拆除，按照附著物的剩余價值進行評估。
在符合城市規(guī)劃要求且不超出批準的規(guī)劃容積率的前提下，開發(fā)項目由企業(yè)自求平衡，拆遷老城區(qū)內(nèi)商業(yè)（辦公）建筑面積1平方米允許實施主體按原用途拆遷建筑面積的1.5倍建設(shè)，超出部分依據(jù)項目規(guī)劃用途按評估樓面地價補繳土地出讓金，拆遷老城區(qū)內(nèi)住宅及其它用地建筑面積1平方米允許實施主體按原用途拆遷建筑面積的2倍建設(shè)，超出部分依據(jù)項目規(guī)劃用途按評估樓面地價補繳土地出讓金。拆遷面積以證載面積為準。
（二）鼓勵原土地使用權(quán)人開發(fā)改造
原國有土地使用權(quán)人自主開發(fā)改造，涉及劃撥土地改變?yōu)槌鲎尩?，或改變用途的，或不改變用途情況下確需分割轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市人民政府批準，可采取協(xié)議出讓方式完善用地手續(xù)。原劃撥土地改造后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。
連片改造涉及黨政機關(guān)和事業(yè)單位資產(chǎn)及公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)的，由改造實施主體與用地單位達成初步補償方案，報國有資產(chǎn)主管部門及市人民政府批準后，采用貨幣方式或?qū)嵨锓颠€安置方式補償。
不涉及用地邊界調(diào)整的項目或用地范圍縮小的項目，不再擬定項目實施方案，市發(fā)改、自然資源、工信等部門依據(jù)用地主體的申請及批復(fù)的年度實施計劃辦理相關(guān)手續(xù)。
（三）支持加快轉(zhuǎn)型升級
利用現(xiàn)有房屋和土地，興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”、高端裝備制造、現(xiàn)代物流、新能源等新業(yè)態(tài)的再開發(fā)項目，經(jīng)市人民政府批準可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用，過渡期為5年，過渡期內(nèi)可免收土地年租金，5年期滿以及過渡期內(nèi)經(jīng)出讓人同意不動產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓的，按照新用途、新權(quán)利、市場價，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。
土地用途變更為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等國家支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，經(jīng)市人民政府批準，可采取協(xié)議方式出讓。
開發(fā)園區(qū)涉及原工業(yè)用地改造建設(shè)科技企業(yè)孵化器房屋分割轉(zhuǎn)讓的，按照該地段科教用途市場評估地價扣減原已繳的工業(yè)用途及剩余年限的地價，計算應(yīng)繳納的土地出讓金。
（四）支持地塊連片改造
為保證城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃的完整性，擬改造地塊可涉及少量新增建設(shè)用地，但新增建設(shè)用地面積原則上不得超過擬改造地塊總面積的5%，超過5%且總面積不超過20畝無法規(guī)劃利用的邊角地塊也可納入改造范圍。涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星存量土地，可以按協(xié)議出讓方式供應(yīng)給改造主體一并改造開發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝，且累計面積不超過改造開發(fā)項目總面積的10%。
符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、價值相當、雙方自愿的前提下，允許城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)地塊之間或城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)地塊與其他存量建設(shè)用地進行空間位置互換（同一轄區(qū)內(nèi)），實現(xiàn)改造地塊的規(guī)則和連片。
（五）鼓勵工業(yè)用地搬遷騰退
以出讓方式取得的工業(yè)用地，原土地使用權(quán)人有搬遷重建意愿，且已選定建設(shè)地點的，按原用途等價給予置換，以協(xié)議方式出讓。原地塊用于經(jīng)營性項目開發(fā)的由市人民政府安排土地掛牌事宜，土地出讓金（起始價）扣除土地補償（地上附著物按剩余價值計算）及各項提留后剩余部分執(zhí)行收支兩條線政策，撥付給企業(yè)用于企業(yè)搬遷補償，溢價部分屬政府所有；原地塊用于公益項目建設(shè)的，可報市人民政府一事一議研究決定。用地范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施由原使用權(quán)人進行拆除，未按協(xié)議約定拆除的，不予補償。搬遷騰退的工業(yè)用地由原使用權(quán)人開展環(huán)境調(diào)查和風險評估工作，認定為污染場地的，由原使用權(quán)人進行治理修復(fù)，確保土壤環(huán)境質(zhì)量滿足后續(xù)使用要求。
（六）加大產(chǎn)業(yè)類項目支持力度
投資或相關(guān)行業(yè)主管部門提供項目符合條件證明文件并經(jīng)自然資源部門充分論證，新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項目用地的生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，可仍按工業(yè)用途管理?？平逃玫乜杉嫒菅邪l(fā)與中間階段試驗、科技服務(wù)設(shè)施及生活性服務(wù)設(shè)施，兼容設(shè)施建筑面積比例不得超過項目總建筑面積的15%。兼容用途的土地、房產(chǎn)不得分割轉(zhuǎn)讓。出讓兼容用途的土地，按主用途確定供應(yīng)方式，在現(xiàn)有建設(shè)用地上增加兼容的，可以按協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
四、完善稅費優(yōu)惠政策
對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和不動產(chǎn)登記費。對改造安置住房的開發(fā)主體與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。電力、通訊、市政公用事業(yè)等部門要對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目給予支持，適當減免（建議減半）入網(wǎng)、管道增容等經(jīng)營性收費。
五、加強實施監(jiān)管
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)
為推進市轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作，成立市轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市人民政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，市自然資源局、住建局主要領(lǐng)導(dǎo)任副組長，市發(fā)改委、財政局、審批服務(wù)管理局、工信局、園林局、市政管理局、生態(tài)環(huán)境局、土地儲備局、稅務(wù)局等部門及銀川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、興慶區(qū)人民政府、金鳳區(qū)人民政府、西夏區(qū)人民政府為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市自然資源局，辦公室主任由市自然資源局、市住建局主要領(lǐng)導(dǎo)兼任。
（二）加強部門監(jiān)管責任
1.政府主導(dǎo)再開發(fā)項目。轄區(qū)政府是城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目的實施部門，負責按征收程序開展前期調(diào)查摸底、入戶調(diào)查、項目可行性論證、項目征收、附著物拆遷、住戶安置和資金測算工作；負責對項目涉及的各個環(huán)節(jié)實行全過程公開，保障拆遷群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)；加強對項目的日常監(jiān)督、項目決算審定以及與各部門的協(xié)調(diào)工作。
市自然資源局負責編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)年度實施計劃、核實土地權(quán)屬性質(zhì)；配合轄區(qū)政府、住建和土儲部門對拆遷成本進行審核；對實施的項目提出具體規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標，委托中介機構(gòu)對項目需繳納的土地出讓金進行評估、依據(jù)相關(guān)政策做好項目用地的土地供應(yīng)及登記發(fā)證工作。
市住建局負責棚戶區(qū)改造項目中棚改任務(wù)的申報，會同市自然資源局負責組織財政、審計、發(fā)改及轄區(qū)政府共同對項目的拆遷安置成本進行審核。
市財政局負責資金調(diào)度工作，配合完成征收安置成本審核。
市土地儲備局負責指導(dǎo)轄區(qū)政府開展地上附著物的拆遷及住戶安置補償工作，負責國有土地征收拆遷的審核工作，并對轄區(qū)政府國有土地上房屋征收實施單位進行業(yè)務(wù)培訓；按照土地儲備相關(guān)規(guī)定，經(jīng)政府批準、授權(quán)，開展城鎮(zhèn)低效用地儲備工作。
市生態(tài)環(huán)境局督促搬遷工業(yè)企業(yè)對場地做環(huán)保風險評估并進行審核提出意見，對存在有土壤污染的場地要求企業(yè)進行治理，在完成治理前暫不確定項目開發(fā)使用。
市發(fā)改委、市審批服務(wù)管理局、市工信局、市園林局、市市政局、市綜合執(zhí)法局、市應(yīng)急管理局、市稅務(wù)局、市公安局交警分局等部門配合加快對項目規(guī)劃、施工建設(shè)等方面的審批，符合減免政策的相關(guān)稅費給予減免，促進項目順利開展。
銀川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會為園區(qū)內(nèi)低效用地再開發(fā)項目的監(jiān)管主體，負責做好項目論證、上報、審核等各項工作。
2.原土地使用權(quán)人主導(dǎo)再開發(fā)項目。轄區(qū)政府負責對原土地使用權(quán)人自行開發(fā)項目的可行性研究報告進行審查和項目的監(jiān)管。
市自然資源局負責對實施的項目提出具體規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標，委托中介機構(gòu)對項目需繳納的土地出讓金進行評估、依據(jù)相關(guān)政策做好項目用地的土地供應(yīng)及登記發(fā)證工作。
市發(fā)改委、市審批服務(wù)管理局、市工信局、市園林局、市市政局、市綜合執(zhí)法局、市應(yīng)急管理局、市稅務(wù)局、市公安局交警分局等部門負責項目規(guī)劃、施工建設(shè)等方面的審批，對符合減免政策的相關(guān)稅費給予減免。
（三）工作流程
1.政府主導(dǎo)實施低效用地再開發(fā)。
（1）轄區(qū)政府對轄區(qū)內(nèi)直接實施的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目涉及的開發(fā)范圍、拆遷安置情況進行調(diào)查核實，組織調(diào)研論證，開展入戶調(diào)查，入戶調(diào)查同意率達到100%后，進行社會風險穩(wěn)定性評估，編制安置補償方案。轄區(qū)政府提交盈虧平衡賬報市人民政府，經(jīng)市人民政府研究同意后，轄區(qū)政府實施征收。
轄區(qū)政府委托社會資本實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目（舊村莊、舊城區(qū)），由轄區(qū)政府完成開發(fā)改造范圍內(nèi)入戶調(diào)查（入戶調(diào)查同意率達到100%）、社會風險穩(wěn)定性評估、編制安置補償方案后，與開發(fā)企業(yè)簽訂意向開發(fā)協(xié)議，并在協(xié)議中明確因未競得用地的退出條件以及其他相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)市人民政府研究同意后，轄區(qū)政府實施征收。
（2）土地征收工作完成后，對轄區(qū)政府主導(dǎo)實施的項目，轄區(qū)政府將凈地交付市自然資源局，市自然資源局組織開展招拍掛工作。對轄區(qū)政府引入社會資金實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目的，市自然資源局組織開展招拍掛工作，轄區(qū)政府將凈地交付企業(yè)。對沒有競得土地的企業(yè)，可由轄區(qū)政府與企業(yè)結(jié)算已繳納的過渡期租房費、項目保證金、拆遷費等。
（3）涉及開發(fā)園區(qū)的項目，園區(qū)管委會為項目實施主體，各開發(fā)項目的實施按上述流程辦理。
2.原土地使用權(quán)人實施低效用地再開發(fā)。
對原土地權(quán)人自行開發(fā)的項目或通過聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式實施開發(fā)建設(shè)的項目，由企業(yè)向轄區(qū)政府提出申請，經(jīng)轄區(qū)政府審查、核實后向城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組報送。待拆遷完成后，由轄區(qū)政府牽頭相關(guān)部門配合對原拆遷面積及用途審核后，市自然資源局形成供地方案，經(jīng)市人民政府研究同意后，市自然資源局辦理土地變更手續(xù)及規(guī)劃審批手續(xù)。
（四）完善監(jiān)管協(xié)議制度
轄區(qū)政府引入社會資金實施的改造項目，競得人在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同前，須與轄區(qū)政府簽訂監(jiān)管協(xié)議。
對原土地使用權(quán)人自行開發(fā)改造的項目，在改造方案正式批準之日起的三個月內(nèi)，由項目監(jiān)管部門（興慶區(qū)人民政府、金鳳區(qū)人民政府、西夏區(qū)人民政府、銀川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會）與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。
監(jiān)管協(xié)議重點對項目應(yīng)按照經(jīng)批準的改造方案及相關(guān)規(guī)劃要求實施再開發(fā)改造、履行用地范圍內(nèi)需配套建設(shè)義務(wù)、落實對項目范圍內(nèi)原土地權(quán)利人的補償安置義務(wù)等方面進行監(jiān)管。為落實共同監(jiān)管責任，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同、辦理規(guī)劃建設(shè)許可證、房屋預(yù)售許可證等行政審批手續(xù)時，需提交監(jiān)管協(xié)議。
本實施意見自2021年8月31日施行，有效期至2023年8月30日。《銀川市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深入推進銀川市轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的實施意見（試行）的通知》（銀政辦規(guī)發(fā)〔2018〕14號）同時廢止。在本實施意見發(fā)布之前過渡期內(nèi)已申報并經(jīng)市人民政府研究同意改造、已進入實施階段的城鎮(zhèn)低效用地項目，參照原《銀川市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深入推進銀川市轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的實施意見（試行）的通知》（銀政辦規(guī)發(fā)〔2018〕14號）規(guī)定執(zhí)行。
銀川市人民政府辦公室
2021年8月27日
