為貫徹落實市委、市政府決策部署，進一步促進全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)低效工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)用地相對集中區(qū)域〔以下簡稱“低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)”〕升級改造工作，提升節(jié)約集約用地水平，推動經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)市政府同意，結(jié)合實際制定以下實施意見。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，貫徹新發(fā)展理念和高質(zhì)量發(fā)展總體要求，堅持有為政府和有效市場協(xié)同發(fā)力、正向激勵和反向倒逼相互結(jié)合，按照“政府主導(dǎo)、市場運作；規(guī)劃統(tǒng)籌、有效實施；重點帶動、整體提升；利益共享、多方共贏”的原則，優(yōu)化政策措施，力促產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和土地提質(zhì)增效。
（二）工作目標(biāo)。以城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動為契機，按照“一年定規(guī)劃、三年見成效、五年大變樣”的要求，2022年完成摸底調(diào)查和規(guī)劃編制，先行啟動老四方工業(yè)區(qū)、樓山區(qū)域、株洲路區(qū)域、王臺老工業(yè)區(qū)等重點低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)土地整理和開發(fā)建設(shè)；2023年、2024年各區(qū)（市）每年打造1—2片高質(zhì)量特色園區(qū)，做出成效，樹立標(biāo)桿；2026年全市低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作成效顯著，基本形成特色引領(lǐng)、創(chuàng)新增效、智慧賦能、綠色低碳的高質(zhì)量發(fā)展新格局。
二、調(diào)查摸底建立臺賬
各區(qū)（市）政府參照低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)認定標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件），深入開展轄區(qū)內(nèi)工業(yè)用地摸底調(diào)查，全面摸清土地利用強度、用地效益、建設(shè)狀況等情況，重點圍繞、固定資產(chǎn)投資強度、畝均工業(yè)增加值、畝均稅收、單位能耗增加值、單位排放增加值等指標(biāo)進行綜合評價，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，識別低效工業(yè)用地區(qū)域和地塊，明確低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)的總體規(guī)模、空間分布、結(jié)構(gòu)類型和改造提升潛力等內(nèi)容，實行標(biāo)圖入庫。2022年6月底前，各區(qū)（市）將摸底調(diào)查和認定成果報市自然資源和規(guī)劃局。
各區(qū)（市）政府按照“工作項目化、項目工程化、工程清單化”的要求，結(jié)合市重點低效片區(qū)（園區(qū)）開發(fā)建設(shè)計劃，依據(jù)摸底調(diào)查成果，合理制定近期可實施的低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造計劃，建立工作臺賬，為低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)的規(guī)劃編制、分類引導(dǎo)升級改造夯實基礎(chǔ)。
三、加強規(guī)劃研究統(tǒng)籌
（一）分區(qū)域分類型差異化引導(dǎo)升級改造
各區(qū)（市）政府應(yīng)圍繞“環(huán)灣引領(lǐng)、組團布局、藍綠交融、網(wǎng)絡(luò)支撐”空間戰(zhàn)略實施，結(jié)合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、工業(yè)控制線、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃研究等要求，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，突出特色，差別化推進低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)提升改造，打造規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群和專業(yè)化園區(qū)，提高產(chǎn)業(yè)集聚化發(fā)展水平。
1.位于都市核心區(qū)范圍內(nèi)的，東部區(qū)域，以文化傳承、業(yè)態(tài)迭代為重點，做強總部經(jīng)濟、現(xiàn)代金融、特色商貿(mào)、都市工業(yè)等產(chǎn)業(yè)；西部區(qū)域，以開放創(chuàng)新、全面提質(zhì)為重點，做強航運服務(wù)、臨港產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)；北部區(qū)域，以擴容聚能、產(chǎn)城融合為重點，做強先進制造、科創(chuàng)孵化、臨空經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)，提升區(qū)域經(jīng)濟高度、創(chuàng)新濃度和輻射強度。
2.位于外圍節(jié)點城市范圍內(nèi)的，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)功能布局為重點，積極引入優(yōu)質(zhì)項目，做強產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提升縣域經(jīng)濟綜合帶動作用。
3.位于“新市鎮(zhèn)”范圍內(nèi)的，以塑造產(chǎn)業(yè)特色、盤活低效空間為重點，提升低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)品質(zhì)，促進一二三產(chǎn)融合，補齊發(fā)展不均衡短板。
（二）高水平編制城市設(shè)計
各區(qū)（市）政府應(yīng)科學(xué)研究轄區(qū)內(nèi)各低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)的區(qū)位、用地規(guī)模、周邊城市發(fā)展環(huán)境等情況，結(jié)合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制工作，重點對低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造的目標(biāo)任務(wù)、規(guī)模時序、重點內(nèi)容等進行統(tǒng)籌安排，切實保障工業(yè)用地規(guī)模。針對近期可實施的低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)，開展區(qū)域策劃和綜合評估，高水平編制城市設(shè)計，深化功能定位、調(diào)整產(chǎn)業(yè)方向、優(yōu)化空間布局，營造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新場景，有序推進整體開發(fā)。城市設(shè)計成果可按照控規(guī)修編程序?qū)彾ê?，落實到在編國土空間規(guī)劃和控規(guī)成果中。
注重低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)城市設(shè)計的可操作性，圍繞規(guī)劃藍圖的實施，制定時間表、路線圖，明確近期重點工作安排和重點項目工程，建立行動“一張表”。
四、強化政策支持
（一）充分發(fā)揮國有企業(yè)作用
堅持政府主導(dǎo)，引導(dǎo)培育市、區(qū)（市）屬國有企業(yè)成為低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造的投資建設(shè)和運營服務(wù)主體。
1.優(yōu)先支持市、區(qū)（市）屬國有企業(yè)統(tǒng)籌開展區(qū)域策劃、資金籌措、土地收儲整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間載體，同時承擔(dān)產(chǎn)業(yè)招商運營等工作，圍繞產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、落地、孵化、成長、發(fā)展、退出，構(gòu)建全生命周期的運營服務(wù)體系。市、區(qū)（市）屬國有企業(yè)可合理選取固定比例收益、特許經(jīng)營權(quán)等模式獲得收益，各區(qū)（市）政府可制定政策通過運營補助、獎補入園企業(yè)等方式支持市、區(qū)（市）屬國有企業(yè)開展園區(qū)運營服務(wù)，堅持中長期運營和可持續(xù)發(fā)展理念，逐步實現(xiàn)資金平衡、營利發(fā)展的良性狀態(tài)。
2.支持市、區(qū)（市）屬國有企業(yè)盤活和改造提升自有低效物業(yè)，優(yōu)先為改造涉及的企業(yè)提供騰挪、搬遷、安置的載體。鼓勵市屬國企與鎮(zhèn)（街道）合作整備工業(yè)用地，與村集體、有關(guān)權(quán)利人、產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)投資基金等進行市場化合作，參與低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)改造。
（二）積極引導(dǎo)社會資本參與
1.為補齊資金短板，保障低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作，積極拓寬融資渠道，通過基金合作、PPP等多種建設(shè)運營方式吸引社會資本、政策性銀行參與；支持市、區(qū)（市）兩級政府在政府專項債券限額內(nèi)，對符合專項債條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目，通過發(fā)行政府專項債券方式規(guī)范舉債；支持各區(qū)（市）政府依法依規(guī)建立“擔(dān)保資金”等平臺，為園區(qū)建設(shè)發(fā)展提供資金支持。
2.對政府認定的重點低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)范圍內(nèi)改造后土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的，在開展地價評估時，地價參照同地段商務(wù)金融用地市場評估樓面地價的20%。新型產(chǎn)業(yè)項目用地中建設(shè)的計容房產(chǎn)自持比例，由區(qū)（市）政府與競得人在履約監(jiān)管協(xié)議中約定。區(qū)（市）政府應(yīng)強化履約監(jiān)管職責(zé)，在履約監(jiān)管協(xié)議中明確項目的自持比例、轉(zhuǎn)讓條件、轉(zhuǎn)讓時間節(jié)點、產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)、違約責(zé)任等內(nèi)容，以及投資強度、投產(chǎn)時間、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保、畝均稅收等相關(guān)要求。達到履約監(jiān)管協(xié)議要求的，可依法辦理新型產(chǎn)業(yè)用地上所建產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)業(yè)用房可以按規(guī)劃批準(zhǔn)的幢、層、套、間等可獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間為基本單元分割登記、轉(zhuǎn)讓（屬全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等公共設(shè)施除外）。首次轉(zhuǎn)讓的受讓人須經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門認定的符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)法人。再次轉(zhuǎn)讓時，其不動產(chǎn)權(quán)證應(yīng)滿5年（企業(yè)破產(chǎn)倒閉的除外），次受讓人也應(yīng)符合首次轉(zhuǎn)讓條件。配建的生產(chǎn)服務(wù)及小型商業(yè)、職工宿舍等生活服務(wù)設(shè)施不得分割登記、轉(zhuǎn)讓和抵押。
（三）鼓勵自主轉(zhuǎn)型或自愿退出
按照規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，發(fā)揮市場配置資源作用，積極引導(dǎo)低效用地企業(yè)降低獲益預(yù)期，及時轉(zhuǎn)型升級或自愿退出。
1.鼓勵綜合運用廠房加層、增資技改、整治提升改造等多種方式提高工業(yè)用地土地利用水平。對符合相關(guān)規(guī)劃、不改變用途的，提高土地利用率和增加容積率，不再增收土地價款。
2.鼓勵低效用地企業(yè)在符合規(guī)劃及房屋安全要求的前提下，利用既有建筑改變使用功能，涉及土地用途變更的（不含商品住宅），經(jīng)批準(zhǔn)后可按照新用途重新計算出讓年期，并補繳相應(yīng)的土地出讓價款。
3.對需要異地搬遷且符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項目，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回原國有土地使用權(quán)的，可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地安排工業(yè)用地，出讓地價執(zhí)行新址所在地相關(guān)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。
4.對企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設(shè)或運營的，不屬于閑置土地的，土地權(quán)利人可申請終止履行土地出讓合同，經(jīng)原批準(zhǔn)出讓合同的政府批準(zhǔn)同意后，按照約定終止土地出讓合同，收回建設(shè)用地使用權(quán)，退還除合同約定定金以外的全部或部分出讓價款（不計利息）。
（四）加強低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)用地保障
1.發(fā)揮市場作用，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的項目，對未完成開發(fā)投資總額25%的，可以申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待開發(fā)投資總額達到法定轉(zhuǎn)讓要求時再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，促進低效土地二級市場的要素流通。
2.鼓勵工業(yè)用地集中連片進行升級改造，相鄰企業(yè)可跨宗地實施整合，宗地出讓年限終止時間可按剩余最長年限宗地計算，并按相應(yīng)的規(guī)定補繳土地出讓金。允許打破原有權(quán)屬界線，適度集中建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施。
五、健全倒逼退出機制
（一）強化資源要素配置調(diào)控
以“畝產(chǎn)效益”為導(dǎo)向，嚴格落實用地、價格、用能、信貸等資源要素差別化配置，調(diào)控土地取得、保有成本，打破園區(qū)用地成本“平均主義”，約束企業(yè)加快提質(zhì)增效或有序退出用地。
財政部門積極探索開展差別化城鎮(zhèn)土地使用稅試點，提高低效用地持有成本；實施用電、用水、用氣差別化價格和差別化信貸政策，倒逼低效用地主體轉(zhuǎn)型或退出；實施差別化用地政策，對“限制發(fā)展類企業(yè)（D類）”限制土地供應(yīng)，不再安排新增工業(yè)用地，原則上不再受理新建、擴建規(guī)劃審批手續(xù)，連續(xù)3年評為限制發(fā)展類的企業(yè)，由政府制定儲備計劃進行收儲；支持各區(qū)（市）實施差別化用能指標(biāo)、污染物排放指標(biāo)供給政策，對單位用地產(chǎn)出低的給予削減，加以嚴控。
（二）強化多部門協(xié)同聯(lián)動
各區(qū)（市）政府應(yīng)組織開展低效工業(yè)用地綜合治理，對認定低效工業(yè)用地名單予以公示，在全社會形成廣泛共識，部門間形成合力，引導(dǎo)低效用地有序退出。
強化“畝產(chǎn)效益”考核應(yīng)用，根據(jù)評價結(jié)果，落實差別化資金獎補政策；自然資源和規(guī)劃部門停止受理評價為“限制發(fā)展類企業(yè)（D類）”新的用地申請；金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則合理評估低效用地企業(yè)授信、用信，經(jīng)認定為低效用地且不實施升級改造的權(quán)利人，不得享受政府中小企業(yè)信貸的優(yōu)惠政策；稅務(wù)部門對低效用地企業(yè)欠稅數(shù)額較大的依法采取強制措施，集中進行清欠；消防、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管及應(yīng)急等部門對在消防安全、環(huán)境污染、產(chǎn)品質(zhì)量及安全生產(chǎn)等方面存在嚴重隱患的違規(guī)生產(chǎn)的低效企業(yè)，依法從重處理，督促企業(yè)履行法定責(zé)任和義務(wù)；法院切實解決司法查封低效土地清理處置工作中的突出問題，建立資產(chǎn)處置綠色通道。
六、建立長效機制
（一）探索工業(yè)用地全生命周期管理機制
各區(qū)（市）應(yīng)因地制宜建立覆蓋工業(yè)用地項目準(zhǔn)入、工程建設(shè)、竣工驗收、達產(chǎn)復(fù)核、到期續(xù)期等環(huán)節(jié)監(jiān)測核查機制，實施全覆蓋、全過程的聯(lián)動協(xié)同監(jiān)管體系。項目準(zhǔn)入時，重點審核企業(yè)是否按照“雙合同”標(biāo)準(zhǔn)和要求編制建設(shè)方案；項目建設(shè)中，重點監(jiān)管企業(yè)是否按設(shè)計要求施工建設(shè)；項目竣工達產(chǎn)后，按照“雙隨機、一公開”的要求，建立抽查和定期檢查制度，及時排查并消除各種隱患。項目正常運營后，按照工業(yè)企業(yè)資源集約利用績效綜合評價進行管理。
新增工業(yè)用地應(yīng)落實“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓模式，同步納入全生命周期管理。
（二）建立完善“雙合同”監(jiān)管機制
對新出讓項目或升級改造項目簽訂土地出讓合同時，自然資源和規(guī)劃部門在合同中明確履約退出條款。各區(qū)（市）政府牽頭發(fā)改、工信、招商、住建等部門同步與用地企業(yè)簽訂建設(shè)項目履約監(jiān)管協(xié)議，明確項目投入產(chǎn)出、建設(shè)要求、違約責(zé)任和處罰措施，確定監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，形成“出讓合同+履約協(xié)議”雙監(jiān)管。土地出讓后，按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則，落實相關(guān)監(jiān)管職責(zé)，對不達標(biāo)的企業(yè)，區(qū)（市）政府應(yīng)按約定處置。
七、保障措施
（一）完善組織領(lǐng)導(dǎo)機制。低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作應(yīng)堅持“政府主導(dǎo)、部門服務(wù)、轄區(qū)負責(zé)”的工作機制，壓實工作責(zé)任，協(xié)同聚力發(fā)展。各區(qū)（市）政府是低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作的責(zé)任主體，牽頭推進升級改造各項工作；市土地高效利用領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)全市低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作的日常協(xié)調(diào)督辦等工作；市發(fā)展改革負責(zé)辦理涉及的投資項目審批；市工業(yè)和信息化部門負責(zé)工業(yè)企業(yè)“畝產(chǎn)效益”評價及將評價結(jié)果提供給相關(guān)部門使用,會同市行政審批部門負責(zé)涉及的技術(shù)改造項目核準(zhǔn)及備案業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作；市財政部門負責(zé)配合事權(quán)部門落實相關(guān)資金扶持政策，積極探索開展差別化城鎮(zhèn)土地使用稅試點；市自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)辦理有關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)；市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)房屋征收管理、建設(shè)監(jiān)管及有關(guān)手續(xù)辦理；市生態(tài)環(huán)境部門負責(zé)審批項目環(huán)評等工作。
（二）健全資金籌措機制。用好國有土地收益基金，優(yōu)先保障低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)實施土地收儲；鼓勵市、區(qū)（市）屬國有企業(yè)利用自有資金或聯(lián)合有實力的社會資本參與土地收儲整理，多途徑籌集資金；金融部門創(chuàng)新信貸金融產(chǎn)品，提供信貸支持；探索運用PPP模式，吸納社會資本參與，經(jīng)政府認定后對項目實施主體可采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。
（三）加強評估考核機制。各區(qū)（市）要對低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作的開展情況、實施效果等進行年度綜合評估。市低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作牽頭單位根據(jù)各區(qū)（市）評估情況進一步改進和完善評價標(biāo)準(zhǔn)和各項政策，不斷提高改造提升工作水平。
（四）優(yōu)化宣傳引導(dǎo)機制。加強輿論宣傳引導(dǎo)，做好政策解讀，打消相關(guān)用地企業(yè)消極、觀望思想；深入細致開展群眾、企業(yè)工作，強化風(fēng)險評估，在全社會形成支持、參與低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造的良好氛圍。鼓勵申報升級改造示范項目，及時宣傳典型案例和成功經(jīng)驗。
附件：1.低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)認定標(biāo)準(zhǔn)
??????2.低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作流程
附件1
低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)認定標(biāo)準(zhǔn)
一、認定指標(biāo)
各區(qū)（市）政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)自然資源和規(guī)劃、工信、住建、發(fā)改、稅務(wù)等部門，對現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)用地相對集中等區(qū)域開展摸底調(diào)查，建立包含現(xiàn)狀用地狀況、用地效益、利用效率、固定資產(chǎn)投資強度、畝均工業(yè)增加值、畝均稅收、單位能耗增加值、單位排放增加值等認定指標(biāo)的評價體系，進行工業(yè)用地綜合評價，合理認定低效工業(yè)用地。
二、空間要求
以低效工業(yè)用地相對集中連片區(qū)域為基礎(chǔ)，并結(jié)合市政道路、河流、山體等自然界線進行修正，保證園區(qū)空間邊界相對規(guī)整，或各區(qū)（市）確定的工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍。
三、規(guī)模要求
低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)面積原則上不得少于1平方公里，位于城區(qū)周邊區(qū)域的，不得少于2平方公里；或各區(qū)（市）確定的工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模。
四、用地要求
1.現(xiàn)狀建設(shè)用地不低于園區(qū)面積的90%；
2.低效工業(yè)用地不低于園區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地的50%；
3.三年內(nèi)實施改造的面積不低于園區(qū)內(nèi)低效工業(yè)用地的70%。
附件2
低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作流程
青島市自然資源和規(guī)劃局
2022年5月20日
