第一章 總 則
第一條 為了貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)要素市場化配置綜合改革試點總體方案的通知》（國辦發(fā)〔2021〕51號）、《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（遼政辦發(fā)〔2021〕27號）精神，進一步完善我市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場（以下稱土地二級市場）管理，盤活存量土地資源，促進土地要素市場化配置和節(jié)約集約利用，結(jié)合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱的土地二級市場交易是指建設(shè)用地使用權(quán)人將依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的交易行為，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。其中，涉及房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。
已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，可參照本細則執(zhí)行。
第三條 沈陽市土地儲備中心及各分中心為市轄區(qū)土地二級市場交易管理機構(gòu)，負責(zé)搭建線下、線上交易平臺，對外提供土地供求信息收集發(fā)布、公開交易事項辦理、成交結(jié)果信息公示等相關(guān)服務(wù)，負責(zé)加強土地二級市場交易事中事后監(jiān)管，強化交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，及時掌握市場運行情況及規(guī)律特征。
第二章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第四條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或者其他組織合并或者分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，以及分割或者合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移等法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。
第五條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合下列條件（涉及司法轉(zhuǎn)讓的除外）：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓價款，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書（或者土地使用證）；
?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件（已投資額、開發(fā)投資總額均不含建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款和向國家繳納的相關(guān)稅費）；
（三）轉(zhuǎn)讓時地上房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書或者不動產(chǎn)權(quán)屬證書；
?。ㄋ模┩恋爻鲎寱r有產(chǎn)業(yè)投資協(xié)議等約束性條件的，應(yīng)當(dāng)取得監(jiān)管單位同意轉(zhuǎn)讓的書面意見；
（五）符合出讓合同約定的其他轉(zhuǎn)讓條件且不存在法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第六條 對于房屋建設(shè)工程已投資額未達到總投資額25%的，可以實行土地預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，交易雙方先行簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記，并在預(yù)告登記證明文件附記欄備注轉(zhuǎn)讓情況，待達到轉(zhuǎn)讓條件后，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)預(yù)告登記證明文件可以作為辦理建設(shè)項目規(guī)劃建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。建設(shè)項目達到轉(zhuǎn)讓要求后，應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，逾期未申請的，預(yù)告登記失效。
第七條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合以下條件并經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準：
（一）取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書（或者土地使用證）；
（二）按照劃撥決定書確定的條件開發(fā)建設(shè)；
（三）具有房屋所有權(quán)證等合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明或者已依法辦理工程規(guī)劃許可證等建設(shè)審批手續(xù)；
?。ㄋ模┥婕皣匈Y產(chǎn)處置的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定。
轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，直接辦理轉(zhuǎn)移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國土空間規(guī)劃和法律法規(guī)規(guī)定的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款，土地出讓年限從出讓合同簽訂之日起算，可以按照相應(yīng)土地用途的最高年限確定，也可以在最高年限范圍內(nèi)彈性確定出讓年限。
?。ㄎ澹┎淮嬖诜?、行政法規(guī)及劃撥決定書禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第八條 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，在行政許可內(nèi)容不改變的前提下，受讓人可憑變更后的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、原國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、轉(zhuǎn)讓合同及原核發(fā)規(guī)劃批準部門出具的規(guī)劃手續(xù)繼續(xù)有效、同意建設(shè)單位主體變更的證明等，辦理后續(xù)規(guī)劃審批及不動產(chǎn)登記等相關(guān)手續(xù)。
第九條 對于涉嫌閑置地塊，在完成閑置土地調(diào)查、認定并確定處置方案后，可進入土地二級市場進行交易。其中政府、自然災(zāi)害等不可抗力以外原因造成土地閑置的，交易完成后，應(yīng)當(dāng)從土地轉(zhuǎn)讓價款中優(yōu)先上繳土地閑置費。
閑置土地轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當(dāng)重新明確開竣工時間及違約責(zé)任。
第十條 轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地的，受讓方擬建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及投資強度、環(huán)保、安全、稅收等要求。享受過政府相關(guān)支持政策、未履行出讓合同或者招商引資協(xié)議等約定的相應(yīng)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取消其享受過的優(yōu)惠支持政策，并按照要求補繳地價款或者由受讓人承諾繼續(xù)履行相應(yīng)義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任。
第十一條 政府機構(gòu)、事業(yè)單位和國有獨資企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地使用權(quán)，劃轉(zhuǎn)后符合《劃撥用地目錄》保留劃撥方式使用的，可以直接辦理轉(zhuǎn)移登記；需有償使用的，劃入方應(yīng)當(dāng)持相關(guān)土地資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)批準文件等，先辦理有償用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。
第十二條 以租賃方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，在繳清土地租賃價款、取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，并按照租賃合同約定完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)自然資源主管部門同意或者根據(jù)租賃合同約定，可以將租賃的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
第十三條 以作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的機關(guān)批準。轉(zhuǎn)讓后，受讓人可以保持作價出資或者入股方式申請辦理不動產(chǎn)登記，也可以直接申請按照出讓方式辦理不動產(chǎn)登記。對于在國有企業(yè)改制時已將地上未取得房屋所有權(quán)證的劃撥土地轉(zhuǎn)為作價出資或者入股方式的，土地再次交易時，房屋仍未取得所有權(quán)證的，可以直接辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
第十四條 以授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，允許在使用年期內(nèi)在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。向集團公司以外的單位或者個人轉(zhuǎn)讓時，按照原批準文件規(guī)定權(quán)限批準后，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補繳土地出讓價款，國有建設(shè)用地使用權(quán)取得方式變更為出讓。
第十五條 建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并應(yīng)當(dāng)有利于土地開發(fā)利用和節(jié)約集約，擬分割、合并的土地應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、具備獨立成宗條件，未建設(shè)完成的項目，分割、合并前應(yīng)當(dāng)重新確定規(guī)劃條件，已被認定為閑置土地擬以收回方式處置的不予分割、合并。宗地分割應(yīng)當(dāng)符合土地出讓合同約定并滿足不動產(chǎn)登記、規(guī)劃審批、消防安全、環(huán)境保護、市政配套、交通安全等相關(guān)要求，已預(yù)售或者存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。
第十六條 經(jīng)批準可以通過分割轉(zhuǎn)讓方式盤活存量土地、在建工程、“僵尸企業(yè)”的空閑地等低效用地，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)；分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地的，轉(zhuǎn)讓后不得影響產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù)和企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動；工業(yè)用地中的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。
第十七條 多宗地在權(quán)利人一致、土地用途一致（或者符合用地兼容性）的前提下可以合并。涉及劃撥、出讓、作價出資或者入股等多種土地使用權(quán)類型的，統(tǒng)一辦理為出讓，其中的劃撥土地應(yīng)當(dāng)按照土地市場價格補繳土地出讓價款；合并宗地用途符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權(quán)人可以選擇保留劃撥方式。土地合并后涉及剩余出讓年限不一致的，依據(jù)土地使用權(quán)人申請，可以按照較短年限確定整宗地年限或者按照等價值有利于使用的原則重新確定剩余的土地出讓年限，也可以補繳一定年限土地出讓價款后按照較長年限確定整宗地年限。
第十八條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不改變土地和地上建筑物利用現(xiàn)狀的，可以按照證載用途轉(zhuǎn)讓；獨立宗地改變土地及地上建筑物利用現(xiàn)狀的或者對地上建筑物改建、擴建或者重新建設(shè)的，可以依法申請按照現(xiàn)行規(guī)劃用地性質(zhì)及新的規(guī)劃條件轉(zhuǎn)讓；對于低效存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型發(fā)展國家、省、市支持的新興產(chǎn)業(yè)的，可以按照原出讓合同約定收回土地使用權(quán)，也可以依法申請按照現(xiàn)行規(guī)劃用地性質(zhì)及新的規(guī)劃條件使用土地。上述變更后的土地用途原則上不包括住宅用地。土地轉(zhuǎn)讓后涉及改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)履行建設(shè)變更手續(xù)。
劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中原土地與房屋產(chǎn)權(quán)證記載用途不一致的，在補繳土地出讓價款時，國有建設(shè)用地使用權(quán)批復(fù)、國有建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證等載明的用途均可以作為確定土地用途的合法依據(jù)；也可以在履行相應(yīng)的程序后，按照地塊控制性詳細規(guī)劃（或者用地兼容性）確定土地用途。已確定土地用途的項目，在辦理不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當(dāng)載明原土地及房屋登記用途，并將處置情況在不動產(chǎn)權(quán)屬證書其他情況中進行注記。
第十九條 進一步加強自然資源主管部門與法院聯(lián)動機制，對于司法拍賣涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，法院應(yīng)當(dāng)征詢自然資源主管部門，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)主動向法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同或者劃撥決定書約定的權(quán)利義務(wù)情況，加強信息互通共享，促進處置工作開展。在土地司法強制轉(zhuǎn)移時，對于以出讓方式取得國有建設(shè)用地權(quán)的，可以根據(jù)司法拍賣結(jié)果將國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記至競得人。
第二十條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、閑置土地轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營性建設(shè)用地分割轉(zhuǎn)讓及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及土地用途改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，原則上應(yīng)當(dāng)通過土地二級市場交易平臺以公開掛牌交易方式確定受讓人，分套房屋所占土地及國有資產(chǎn)處置除外；建設(shè)用地使用權(quán)改變用途在土地二級市場公開掛牌轉(zhuǎn)讓的也可以由原土地使用權(quán)人競得，未能成功交易的，仍按照原規(guī)劃條件和用途使用土地。其他建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人可以自行確定轉(zhuǎn)讓方式，原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。
建設(shè)用地改變用途轉(zhuǎn)讓或者分割、合并轉(zhuǎn)讓后涉及新建的，受讓人應(yīng)當(dāng)與自然資源主管部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依法調(diào)整和補繳土地使用權(quán)出讓價款，明確開竣工時間及違約責(zé)任，土地出讓年限可以按照新用途法定最高年限設(shè)定，并按照新形成的宗地進行規(guī)劃核實和用地驗收。
第二十一條 土地轉(zhuǎn)讓過程中涉及改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)貫徹落實土壤污染環(huán)境管理相關(guān)要求，對于列入建設(shè)用地土地污染風(fēng)險管控和修復(fù)名錄的地塊不得作為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地。
第二十二條 交易雙方應(yīng)當(dāng)依法如實申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市人民政府可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
第三章 建設(shè)用地使用權(quán)出租
第二十三條 以出讓、租賃、作價出資或者入股等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租或者轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)簽訂出租（轉(zhuǎn)租）合同，明確各方權(quán)利義務(wù)，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。房地產(chǎn)開發(fā)用地不得單獨以建設(shè)用地使用權(quán)出租；工業(yè)用地使用權(quán)出租后，承租人在符合規(guī)劃、不改變用途、與出租人書面約定同意的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑對現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
全部或者部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由建設(shè)用地使用權(quán)人享有、承擔(dān)。
第二十四條 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，土地收益納入土地出讓收入管理。宗地長期出租營利的，或者部分用于出租營利且可以分割的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法申請補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并交納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準手續(xù)。
自然資源部門制訂劃撥土地使用權(quán)出租收益繳納標準，報市人民政府批準后執(zhí)行，并定期更新。
第四章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十五條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押，其建設(shè)用地使用權(quán)可以連同地上已登記的房屋所有權(quán)一并抵押。抵押雙方應(yīng)當(dāng)在抵押合同中注明“抵押權(quán)實現(xiàn)時優(yōu)先繳納土地出讓收入后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。
第二十六條 以出讓、作價出資或者入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。對于地上存在建筑物但是因為政府及有關(guān)部門導(dǎo)致未取得房屋產(chǎn)權(quán)證或者作價出資時無房屋產(chǎn)權(quán)證的，經(jīng)政府或者有關(guān)部門出具相關(guān)證明后，可以單獨辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押。
第二十七條 以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按照規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。
第二十八條 營利性的養(yǎng)老、教育、文化、衛(wèi)生、市政設(shè)施等社會領(lǐng)域的企業(yè)（個人）以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。
自然人、企業(yè)均可以作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押登記，地上建筑物、其他附著物擁有房屋所有權(quán)證或者符合在建工程抵押條件的，房地一并辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
第二十九條 因政府及有關(guān)部門造成土地閑置的，經(jīng)政府及有關(guān)部門同意并按照閑置土地相關(guān)規(guī)定完成處置后（收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的除外），可以在規(guī)定年限內(nèi)辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記。
第五章 附 則
第三十條 加強對交易方和中介服務(wù)機構(gòu)的信用監(jiān)管，對存在失信行為的主體依法依規(guī)進行信用信息管理。
第三十一條 本實施細則由市自然資源局會同相關(guān)部門負責(zé)解釋。
第三十二條 本實施細則自2023年1月1日起施行，新民市、康平縣、法庫縣可以參照執(zhí)行。
沈陽市人民政府辦公室
2022年11月30日
