一、城市更新項目中工業(yè)、倉儲用地使用權變更處置和供應
城市更新范圍內存量工業(yè)、倉儲用地可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃進行產(chǎn)業(yè)轉型升級，或根據(jù)《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關于印發(fā)鄭州市城市有機更新工作中新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法的通知》（鄭辦〔2022〕58號）、《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地管理促進產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展的指導意見》（鄭辦〔2020〕18號）等文件規(guī)定調整為新型產(chǎn)業(yè)用地、新型工業(yè)用地；土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業(yè)、倉儲用地補辦出讓或國有承租工業(yè)、倉儲用地補辦出讓的，不再收回土地使用權，以協(xié)議方式辦理土地手續(xù)；連片改造中無法避讓的“天窗地”“插花地”“邊角地”等少量國有工業(yè)、倉儲用地（原則上不超過10畝），收購（收回）納入儲備后，可按協(xié)議方式供應給項目實施主體統(tǒng)一開發(fā)建設。
單宗工業(yè)、倉儲用地，原則上不允許調整為商品住宅、商業(yè)（變相建設服務型公寓）等經(jīng)營性用地，確需規(guī)劃調整的，不再列入城市更新項目，收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應。連片改造的工業(yè)、倉儲用地，規(guī)劃調整為商品住宅用地的，面積不得超過原工業(yè)、倉儲用地面積的二分之一；規(guī)劃調整為商業(yè)的用地上，不允許變相建設服務型公寓。規(guī)劃調整部分由政府收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應。
納入城市更新項目且符合更新規(guī)劃以及國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的存量工業(yè)、倉儲用地轉型升級，原使用權剩余年期較短時，經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、市內五區(qū)人民政府研究同意，允許使用權人在轉型升級時申請延長土地使用權使用年期（原使用權剩余年期加延長年期不得超過20年），簽訂補充合同并按規(guī)定補繳相應的土地價款。
市不動產(chǎn)登記部門依據(jù)城市更新項目土地處置結果或出讓合同（補充合同）辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
二、城市更新項目中公共管理與公共服務、公用設施、交通運輸、公園綠地等用地使用權變更處置和供應
上述用途之間相互轉換的，不再收回土地使用權，依據(jù)規(guī)劃按程序辦理土地用途變更處置手續(xù)，新規(guī)劃用途變更為商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地的，收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應；對需要統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設、難以拆分供地的混合類項目，經(jīng)市政府批準，涉及兼容（配建）的經(jīng)營性部分允許通過協(xié)議出讓方式辦理土地手續(xù)，統(tǒng)一由項目主要實施單位負責規(guī)劃建設。
市不動產(chǎn)登記部門依據(jù)城市更新項目土地處置結果或出讓合同（補充合同）辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
三、城市更新項目中商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地使用權變更處置和供應
原出讓合同未約定用途變更需收回土地使用權的，可不再收回土地使用權，依據(jù)規(guī)劃按程序辦理土地用途變更處置手續(xù)，重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》，按規(guī)定補繳土地出讓金；在延續(xù)和保護控保建筑、文保建筑、傳統(tǒng)建筑的歷史價值和文化價值的基礎上通過實施保護修繕提升開發(fā)利用價值，需要具備古建老宅保護修繕能力的特定主體實施項目建設的，可以將原有土地、房屋產(chǎn)權注銷后，通過協(xié)議出讓的方式辦理土地手續(xù)，統(tǒng)一由特定主體負責保護修繕。
市不動產(chǎn)登記部門依據(jù)城市更新項目土地處置結果或出讓合同（補充合同）辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
四、城市更新項目中老舊建筑原址拆除重建
在不違反法定上位規(guī)劃強制性內容，滿足相應日照標準、建筑間距、退地界距離、退道路紅線距離等要求，且權屬清晰、無違法現(xiàn)象、產(chǎn)權人改造意愿強烈、具備原址重建施工條件的舊住宅區(qū)，因公共利益需要、建成時間接近或超過設計使用年限（或經(jīng)相關部門認定為D級危房），項目實施方案經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、市內五區(qū)人民政府批準報市政府備案后，城市更新項目實施主體可采取以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新方式。
原址拆除重建需征詢房屋所有權人意見且全部同意，所需資金由房屋所有權人承擔。原址拆除重建項目不再編制控制性詳細規(guī)劃、不改變土地用途和使用權類型、不進行土地使用權處置。拆除前各開發(fā)區(qū)管委會、市內五區(qū)人民政府建立擬拆除房屋的總面積、套數(shù)、戶型等清單臺賬，不動產(chǎn)登記部門核查不動產(chǎn)登記信息、出具土地權屬相關證明文件，經(jīng)城管部門認定無違法現(xiàn)象、城建部門認定具備原址重建施工條件后，資源規(guī)劃部門、城建部門分別為城市更新項目實施主體核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。房屋拆除后由不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權注銷登記。
原址拆除重建項目應不減少住房建筑面積，對符合日照、建筑間距、退地界要求的，不增加套數(shù)，可適當增加房屋建筑面積，在滿足消防安全的前提下可適當增加物業(yè)管理、社區(qū)用房等公配設施，但增加的建筑面積不得超過原有地上總建筑面積的20％，不再收取土地價款，增加建筑面積主要用于優(yōu)化戶型，改善居住環(huán)境，完善配套設施等，不計入容積率、建筑密度、綠地率，地下空間開發(fā)可用于滿足重建項目自身需求的機動車、非機動車停車以及可在地下設置的公配設施等，不再增收地下空間土地價款、不辦理地下空間使用權產(chǎn)權登記。完成重建后，不動產(chǎn)登記部門依據(jù)原土地證或土地查詢證明、新核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實意見書、竣工備案表等材料辦理不動產(chǎn)首次登記，以建設工程規(guī)劃許可證建設單位為登記權利主體。住房保障部門按照各開發(fā)區(qū)管委會、市內五區(qū)人民政府提供的清單臺賬組織群眾辦理網(wǎng)簽備案，不動產(chǎn)登記部門為房屋所有權人辦理轉移登記。
未開發(fā)建設用地、獨立的廣場用地和停車場用地、土地使用權期限屆滿的用地、調出更新項目庫未滿三年的用地以及不滿足相應日照標準、建筑間距、退地界距離、退道路紅線距離等要求的建筑，不得列入原址拆除重建范圍。
五、城市更新項目用地過渡期政策
在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合更新專項規(guī)劃、控制詳細規(guī)劃以及國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、市內五區(qū)人民政府批準報市政府備案后，在5年內實行按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期內，可按新用途辦理規(guī)劃許可和施工許可手續(xù)，不進行土地處置，不補繳土地價款，不辦理不動產(chǎn)登記；過渡期滿或轉讓時，經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、市內五區(qū)人民政府評估，符合更新專項規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已實現(xiàn)實施方案既定的使用功能和預期效果的，依規(guī)劃辦理土地使用權處置手續(xù)。補繳土地價款評估基準日為過渡期起始日，建設用地使用權使用年期按原土地使用權剩余年期確定。過渡期起始日為核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的日期。
六、城市更新項目中土地價款評估和繳納
城市更新項目通過收購（收回）納入儲備、重新供應的，按照相關要求評估土地價款；涉及新規(guī)劃用途變更進行土地使用權處置的，按照新舊土地使用條件，委托有資質的土地評估機構進行市場評估，經(jīng)集體決策后確定土地價款。若土地供應時，原地上建筑物經(jīng)有關部門認定需保留、保護的，建筑物不再評估作價，隨土地一并按現(xiàn)狀供應。土地供應前，保留建筑物由各開發(fā)區(qū)管委會、市內五區(qū)人民政府或市文物部門進行管理。
城市更新項目中涉及土地供應（處置）需繳納（補繳）土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50％，分期繳納的最長期限不超過1年。
七、城市更新項目建設用地規(guī)劃許可證辦理
（一）建設用地使用權類型發(fā)生變化。城市更新范圍內存量國有建設用地由劃撥處置后變更為出讓（含協(xié)議出讓和招拍掛方式公開出讓）的，在符合城市更新專項規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃前提下，土地使用權人可持土地劃撥處置批準文件、國有建設用地使用權出讓合同及原建設用地規(guī)劃許可證等材料，申請注銷原建設用地規(guī)劃許可證，核發(fā)新的建設用地規(guī)劃許可證。
（二）建設用地用途發(fā)生變化。城市更新范圍內存量國有建設用地用途發(fā)生變化的，已按用途變更程序辦理土地處置手續(xù)或重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同后，在符合城市更新專項規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃前提下，土地使用權人可持土地用途變更處置批準文件或新簽訂的國有建設用地使用權出讓合同，及原建設用地規(guī)劃許可證等材料，申請注銷原建設用地規(guī)劃許可證，核發(fā)新的建設用地規(guī)劃許可證。
八、城市更新項目建設工程規(guī)劃許可證辦理
（一）屬于《鄭州市第一批工程建設項目行政審批豁免清單》和河南省《建設工程規(guī)劃許可豁免清單》內且符合城市更新專項規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的城市更新建設項目，可以免于或無需開展建設工程設計方案聯(lián)合審查，不再辦理建設工程規(guī)劃許可證，但必須在取得合法用地手續(xù)，滿足消防、交通、安全等規(guī)范要求后，依據(jù)相關法律規(guī)定及相應主管部門的要求進行開工建設。
（二）不屬于建設工程規(guī)劃許可豁免范圍內的城市更新建設項目，在符合城市更新專項規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃前提下，建設單位應持建設工程規(guī)劃設計方案、使用土地的有關證明文件及項目批準、核準或備案文件等材料，提出辦理建設工程規(guī)劃許可申請。
九、城市更新項目中土地出讓金分配
城市更新范圍內土地出讓金原則上按照《鄭州市人民政府關于進一步調整完善市與區(qū)國有土地使用權出讓收支管理體制的通知》（鄭政文〔2021〕2號）文件規(guī)定比例補助區(qū)級或市級實施主體。
（一）關于集體土地調整為經(jīng)營性用地的項目
城市更新涉及集體土地征收的，由轄區(qū)政府按照集體土地征收的有關規(guī)定依法對農(nóng)村集體土地實施征收。土地出讓金按照鄭政文〔2021〕2號文件規(guī)定執(zhí)行：扣除中央、省、市計提土地出讓總價款的33％，剩余67％的成本和凈收益全額撥付。
（二）關于國有土地調整為經(jīng)營性用地的項目
1.涉及居住、商業(yè)、辦公（不含工業(yè)辦公）的國有土地。以居住為主的城市更新項目涉及的居住、商業(yè)、辦公（不含工業(yè)辦公）國有土地，可納入項目改造范圍，加快推進實施。土地出讓金參照鄭政文〔2021〕2號文件執(zhí)行：扣除中央、省、市計提土地出讓總價款的33％，剩余67％的成本和凈收益全額撥付。
2.涉及工業(yè)、倉儲等國有土地。單宗工業(yè)、倉儲用地鼓勵產(chǎn)業(yè)轉型升級，依據(jù)規(guī)劃調整為商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地的，不再列入城市更新項目。為提高土地利用效率，連片改造中無法避讓的“天窗地”“插花地”“邊角地”等少量國有工業(yè)、倉儲用地（原則上不超過10畝），收購補償按照現(xiàn)有政策執(zhí)行，收益按市區(qū)兩級7.5∶2.5的比例分配。
（三）關于調整為其他用地的項目
土地以出讓方式調整為工業(yè)、倉儲用地的，扣除省級財政集中資金、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，剩余部分全額撥付；土地以劃撥方式供應的，劃撥權益價作為成本全額撥付。
十、適用范圍
城市更新土地規(guī)劃相關支持政策（試行）適用于鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟區(qū)范圍內已列入城市更新項目庫的城市更新項目。鄭州航空港區(qū)、上街區(qū)、鞏義市、登封市、新密市、滎陽市、新鄭市、中牟縣可參照執(zhí)行。
