一、城市更新項(xiàng)目中工業(yè)、倉儲用地使用權(quán)變更處置和供應(yīng)
城市更新范圍內(nèi)存量工業(yè)、倉儲用地可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，或根據(jù)《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市城市有機(jī)更新工作中新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法的通知》（鄭辦〔2022〕58號）、《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（鄭辦〔2020〕18號）等文件規(guī)定調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地、新型工業(yè)用地；土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)、倉儲用地補(bǔ)辦出讓或國有承租工業(yè)、倉儲用地補(bǔ)辦出讓的，不再收回土地使用權(quán)，以協(xié)議方式辦理土地手續(xù)；連片改造中無法避讓的“天窗地”“插花地”“邊角地”等少量國有工業(yè)、倉儲用地（原則上不超過10畝），收購（收回）納入儲備后，可按協(xié)議方式供應(yīng)給項(xiàng)目實(shí)施主體統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。
單宗工業(yè)、倉儲用地，原則上不允許調(diào)整為商品住宅、商業(yè)（變相建設(shè)服務(wù)型公寓）等經(jīng)營性用地，確需規(guī)劃調(diào)整的，不再列入城市更新項(xiàng)目，收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應(yīng)。連片改造的工業(yè)、倉儲用地，規(guī)劃調(diào)整為商品住宅用地的，面積不得超過原工業(yè)、倉儲用地面積的二分之一；規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)的用地上，不允許變相建設(shè)服務(wù)型公寓。規(guī)劃調(diào)整部分由政府收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應(yīng)。
納入城市更新項(xiàng)目且符合更新規(guī)劃以及國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的存量工業(yè)、倉儲用地轉(zhuǎn)型升級，原使用權(quán)剩余年期較短時，經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、市內(nèi)五區(qū)人民政府研究同意，允許使用權(quán)人在轉(zhuǎn)型升級時申請延長土地使用權(quán)使用年期（原使用權(quán)剩余年期加延長年期不得超過20年），簽訂補(bǔ)充合同并按規(guī)定補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價款。
市不動產(chǎn)登記部門依據(jù)城市更新項(xiàng)目土地處置結(jié)果或出讓合同（補(bǔ)充合同）辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
二、城市更新項(xiàng)目中公共管理與公共服務(wù)、公用設(shè)施、交通運(yùn)輸、公園綠地等用地使用權(quán)變更處置和供應(yīng)
上述用途之間相互轉(zhuǎn)換的，不再收回土地使用權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按程序辦理土地用途變更處置手續(xù)，新規(guī)劃用途變更為商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地的，收購（收回）后納入儲備，以招拍掛方式重新供應(yīng)；對需要統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)、難以拆分供地的混合類項(xiàng)目，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，涉及兼容（配建）的經(jīng)營性部分允許通過協(xié)議出讓方式辦理土地手續(xù)，統(tǒng)一由項(xiàng)目主要實(shí)施單位負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)。
市不動產(chǎn)登記部門依據(jù)城市更新項(xiàng)目土地處置結(jié)果或出讓合同（補(bǔ)充合同）辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
三、城市更新項(xiàng)目中商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地使用權(quán)變更處置和供應(yīng)
原出讓合同未約定用途變更需收回土地使用權(quán)的，可不再收回土地使用權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按程序辦理土地用途變更處置手續(xù)，重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金；在延續(xù)和保護(hù)控保建筑、文保建筑、傳統(tǒng)建筑的歷史價值和文化價值的基礎(chǔ)上通過實(shí)施保護(hù)修繕提升開發(fā)利用價值，需要具備古建老宅保護(hù)修繕能力的特定主體實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)的，可以將原有土地、房屋產(chǎn)權(quán)注銷后，通過協(xié)議出讓的方式辦理土地手續(xù)，統(tǒng)一由特定主體負(fù)責(zé)保護(hù)修繕。
市不動產(chǎn)登記部門依據(jù)城市更新項(xiàng)目土地處置結(jié)果或出讓合同（補(bǔ)充合同）辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
四、城市更新項(xiàng)目中老舊建筑原址拆除重建
在不違反法定上位規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容，滿足相應(yīng)日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑間距、退地界距離、退道路紅線距離等要求，且權(quán)屬清晰、無違法現(xiàn)象、產(chǎn)權(quán)人改造意愿強(qiáng)烈、具備原址重建施工條件的舊住宅區(qū)，因公共利益需要、建成時間接近或超過設(shè)計使用年限（或經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定為D級危房），項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、市內(nèi)五區(qū)人民政府批準(zhǔn)報市政府備案后，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體可采取以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新方式。
原址拆除重建需征詢房屋所有權(quán)人意見且全部同意，所需資金由房屋所有權(quán)人承擔(dān)。原址拆除重建項(xiàng)目不再編制控制性詳細(xì)規(guī)劃、不改變土地用途和使用權(quán)類型、不進(jìn)行土地使用權(quán)處置。拆除前各開發(fā)區(qū)管委會、市內(nèi)五區(qū)人民政府建立擬拆除房屋的總面積、套數(shù)、戶型等清單臺賬，不動產(chǎn)登記部門核查不動產(chǎn)登記信息、出具土地權(quán)屬相關(guān)證明文件，經(jīng)城管部門認(rèn)定無違法現(xiàn)象、城建部門認(rèn)定具備原址重建施工條件后，資源規(guī)劃部門、城建部門分別為城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。房屋拆除后由不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記。
原址拆除重建項(xiàng)目應(yīng)不減少住房建筑面積，對符合日照、建筑間距、退地界要求的，不增加套數(shù)，可適當(dāng)增加房屋建筑面積，在滿足消防安全的前提下可適當(dāng)增加物業(yè)管理、社區(qū)用房等公配設(shè)施，但增加的建筑面積不得超過原有地上總建筑面積的20％，不再收取土地價款，增加建筑面積主要用于優(yōu)化戶型，改善居住環(huán)境，完善配套設(shè)施等，不計入容積率、建筑密度、綠地率，地下空間開發(fā)可用于滿足重建項(xiàng)目自身需求的機(jī)動車、非機(jī)動車停車以及可在地下設(shè)置的公配設(shè)施等，不再增收地下空間土地價款、不辦理地下空間使用權(quán)產(chǎn)權(quán)登記。完成重建后，不動產(chǎn)登記部門依據(jù)原土地證或土地查詢證明、新核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實(shí)意見書、竣工備案表等材料辦理不動產(chǎn)首次登記，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)單位為登記權(quán)利主體。住房保障部門按照各開發(fā)區(qū)管委會、市內(nèi)五區(qū)人民政府提供的清單臺賬組織群眾辦理網(wǎng)簽備案，不動產(chǎn)登記部門為房屋所有權(quán)人辦理轉(zhuǎn)移登記。
未開發(fā)建設(shè)用地、獨(dú)立的廣場用地和停車場用地、土地使用權(quán)期限屆滿的用地、調(diào)出更新項(xiàng)目庫未滿三年的用地以及不滿足相應(yīng)日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑間距、退地界距離、退道路紅線距離等要求的建筑，不得列入原址拆除重建范圍。
五、城市更新項(xiàng)目用地過渡期政策
在不改變用地主體的條件下，城市更新項(xiàng)目符合更新專項(xiàng)規(guī)劃、控制詳細(xì)規(guī)劃以及國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、市內(nèi)五區(qū)人民政府批準(zhǔn)報市政府備案后，在5年內(nèi)實(shí)行按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期內(nèi)，可按新用途辦理規(guī)劃許可和施工許可手續(xù)，不進(jìn)行土地處置，不補(bǔ)繳土地價款，不辦理不動產(chǎn)登記；過渡期滿或轉(zhuǎn)讓時，經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、市內(nèi)五區(qū)人民政府評估，符合更新專項(xiàng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已實(shí)現(xiàn)實(shí)施方案既定的使用功能和預(yù)期效果的，依規(guī)劃辦理土地使用權(quán)處置手續(xù)。補(bǔ)繳土地價款評估基準(zhǔn)日為過渡期起始日，建設(shè)用地使用權(quán)使用年期按原土地使用權(quán)剩余年期確定。過渡期起始日為核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的日期。
六、城市更新項(xiàng)目中土地價款評估和繳納
城市更新項(xiàng)目通過收購（收回）納入儲備、重新供應(yīng)的，按照相關(guān)要求評估土地價款；涉及新規(guī)劃用途變更進(jìn)行土地使用權(quán)處置的，按照新舊土地使用條件，委托有資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場評估，經(jīng)集體決策后確定土地價款。若土地供應(yīng)時，原地上建筑物經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定需保留、保護(hù)的，建筑物不再評估作價，隨土地一并按現(xiàn)狀供應(yīng)。土地供應(yīng)前，保留建筑物由各開發(fā)區(qū)管委會、市內(nèi)五區(qū)人民政府或市文物部門進(jìn)行管理。
城市更新項(xiàng)目中涉及土地供應(yīng)（處置）需繳納（補(bǔ)繳）土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50％，分期繳納的最長期限不超過1年。
七、城市更新項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理
（一）建設(shè)用地使用權(quán)類型發(fā)生變化。城市更新范圍內(nèi)存量國有建設(shè)用地由劃撥處置后變更為出讓（含協(xié)議出讓和招拍掛方式公開出讓）的，在符合城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃前提下，土地使用權(quán)人可持土地劃撥處置批準(zhǔn)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及原建設(shè)用地規(guī)劃許可證等材料，申請注銷原建設(shè)用地規(guī)劃許可證，核發(fā)新的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
（二）建設(shè)用地用途發(fā)生變化。城市更新范圍內(nèi)存量國有建設(shè)用地用途發(fā)生變化的，已按用途變更程序辦理土地處置手續(xù)或重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，在符合城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃前提下，土地使用權(quán)人可持土地用途變更處置批準(zhǔn)文件或新簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，及原建設(shè)用地規(guī)劃許可證等材料，申請注銷原建設(shè)用地規(guī)劃許可證，核發(fā)新的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
八、城市更新項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理
（一）屬于《鄭州市第一批工程建設(shè)項(xiàng)目行政審批豁免清單》和河南省《建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免清單》內(nèi)且符合城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的城市更新建設(shè)項(xiàng)目，可以免于或無需開展建設(shè)工程設(shè)計方案聯(lián)合審查，不再辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但必須在取得合法用地手續(xù)，滿足消防、交通、安全等規(guī)范要求后，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及相應(yīng)主管部門的要求進(jìn)行開工建設(shè)。
（二）不屬于建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免范圍內(nèi)的城市更新建設(shè)項(xiàng)目，在符合城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃前提下，建設(shè)單位應(yīng)持建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案、使用土地的有關(guān)證明文件及項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件等材料，提出辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可申請。
九、城市更新項(xiàng)目中土地出讓金分配
城市更新范圍內(nèi)土地出讓金原則上按照《鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整完善市與區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收支管理體制的通知》（鄭政文〔2021〕2號）文件規(guī)定比例補(bǔ)助區(qū)級或市級實(shí)施主體。
（一）關(guān)于集體土地調(diào)整為經(jīng)營性用地的項(xiàng)目
城市更新涉及集體土地征收的，由轄區(qū)政府按照集體土地征收的有關(guān)規(guī)定依法對農(nóng)村集體土地實(shí)施征收。土地出讓金按照鄭政文〔2021〕2號文件規(guī)定執(zhí)行：扣除中央、省、市計提土地出讓總價款的33％，剩余67％的成本和凈收益全額撥付。
（二）關(guān)于國有土地調(diào)整為經(jīng)營性用地的項(xiàng)目
1.涉及居住、商業(yè)、辦公（不含工業(yè)辦公）的國有土地。以居住為主的城市更新項(xiàng)目涉及的居住、商業(yè)、辦公（不含工業(yè)辦公）國有土地，可納入項(xiàng)目改造范圍，加快推進(jìn)實(shí)施。土地出讓金參照鄭政文〔2021〕2號文件執(zhí)行：扣除中央、省、市計提土地出讓總價款的33％，剩余67％的成本和凈收益全額撥付。
2.涉及工業(yè)、倉儲等國有土地。單宗工業(yè)、倉儲用地鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，依據(jù)規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地的，不再列入城市更新項(xiàng)目。為提高土地利用效率，連片改造中無法避讓的“天窗地”“插花地”“邊角地”等少量國有工業(yè)、倉儲用地（原則上不超過10畝），收購補(bǔ)償按照現(xiàn)有政策執(zhí)行，收益按市區(qū)兩級7.5∶2.5的比例分配。
（三）關(guān)于調(diào)整為其他用地的項(xiàng)目
土地以出讓方式調(diào)整為工業(yè)、倉儲用地的，扣除省級財政集中資金、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，剩余部分全額撥付；土地以劃撥方式供應(yīng)的，劃撥權(quán)益價作為成本全額撥付。
十、適用范圍
城市更新土地規(guī)劃相關(guān)支持政策（試行）適用于鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)已列入城市更新項(xiàng)目庫的城市更新項(xiàng)目。鄭州航空港區(qū)、上街區(qū)、鞏義市、登封市、新密市、滎陽市、新鄭市、中牟縣可參照執(zhí)行。
