作為蘇州全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重地和科技創(chuàng)新高地，蘇州工業(yè)園區(qū)在30年的快速發(fā)展中取得了令人矚目的成績(jī)，在國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)考核中實(shí)現(xiàn)了“八連冠”，憑借僅占全市7%的工業(yè)用地貢獻(xiàn)16%的工業(yè)產(chǎn)出，畝均稅收達(dá)32.42萬(wàn)元，位居全市十個(gè)板塊之首。
但與此同時(shí)，蘇州工業(yè)園區(qū)也是土地資源最為緊缺的板塊之一，高水平單位土地產(chǎn)出效益的背后是越發(fā)緊缺的土地資源瓶頸制約，每年新增用地供應(yīng)70%以上都來(lái)自存量用地的再開(kāi)發(fā)，如何在“滿負(fù)荷”承載的存量土地上擠出新的增長(zhǎng)空間，已成為蘇州工業(yè)園區(qū)謀求新一輪高質(zhì)量發(fā)展的必答題。
發(fā)力“攻堅(jiān)戰(zhàn)”
仲秋時(shí)節(jié)，果實(shí)累累。位于園區(qū)蘇虹路上的新虹產(chǎn)業(yè)園，幾幢設(shè)計(jì)感十足的現(xiàn)代化廠房建筑呈現(xiàn)在眼前，難以想象多年前這里喧囂轟鳴的機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)聲和灰蒙蒙的閑置廠房。這里曾是臺(tái)資企業(yè)虹光精密工業(yè)（蘇州）有限公司的工業(yè)廠房，原來(lái)的容積率僅有0.48，畝均稅收不到15萬(wàn)元，建筑距今已有20余年，外部形象差，內(nèi)部隱患大，載體大部分空閑，屬于低效用地。
蘇州工業(yè)園區(qū)重建公司收購(gòu)后對(duì)該地塊進(jìn)行升級(jí)改造，通過(guò)“改造+新建”模式，實(shí)現(xiàn)了從低效用地到高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身。改造后，該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)載體總量提高到9.2萬(wàn)平方米，容積率提升至1.5，畝均稅收也將提升至100萬(wàn)元。產(chǎn)業(yè)園投用以來(lái)，已引入美新迪斯、鼎科、英途康、桑泰和中韓泛半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)加速中心等醫(yī)療器械和精密制造行業(yè)的頭部企業(yè)，年產(chǎn)值超10億元，吸納高端人才近1500人。該項(xiàng)目曾獲省第二屆節(jié)地模式典型案例，它是園區(qū)推動(dòng)存量工業(yè)用地提質(zhì)增效的生動(dòng)縮影。
2021年7月，為系統(tǒng)推進(jìn)存量產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活利用、提高用地績(jī)效，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)正式印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地更新三年攻堅(jiān)行動(dòng)方案（2021—2023年）》，配合后續(xù)一系列政策辦法和行動(dòng)計(jì)劃，通過(guò)簡(jiǎn)化流程、國(guó)企引領(lǐng)、市場(chǎng)激勵(lì)等多措并舉，在3年內(nèi)完成2萬(wàn)畝工業(yè)用地的盤(pán)活利用。截至2023年底，園區(qū)共推動(dòng)290個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展更新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活20394畝，累計(jì)帶動(dòng)投資超560億元，再開(kāi)發(fā)后地塊平均容積率由0.57提升至1.88，如期圓滿完成攻堅(jiān)任務(wù)。
在此輪攻堅(jiān)行動(dòng)中，園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，將國(guó)企產(chǎn)業(yè)用地更新的任務(wù)專(zhuān)門(mén)歸到蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司。在管委會(huì)的指導(dǎo)下，重建公司依托在城市更新、項(xiàng)目建設(shè)方面的深厚經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)發(fā)揮引領(lǐng)帶動(dòng)作用，通過(guò)收購(gòu)、股權(quán)合作、管理輸出等方式全面深度參與，打造了獨(dú)具園區(qū)特色的“國(guó)企主導(dǎo)型”產(chǎn)業(yè)用地更新模式。今年7月，自然資源部聯(lián)合調(diào)研組來(lái)蘇州調(diào)研時(shí)，對(duì)這一模式給予了充分肯定。
解構(gòu)“作戰(zhàn)圖”
目標(biāo)明確，成績(jī)喜人。那么蘇州工業(yè)園區(qū)如何在三年內(nèi)如此高效進(jìn)行產(chǎn)業(yè)用地更新？蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在“三年兩萬(wàn)畝”計(jì)劃實(shí)施的過(guò)程中，始終堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)為本。從保障產(chǎn)業(yè)用地總量、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、定流程滿足市場(chǎng)需求、出臺(tái)政策支持等多個(gè)方面入手，全面推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地更新工作。
一是保總量，規(guī)劃引領(lǐng)建設(shè)管理，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)發(fā)展為本。在新一輪國(guó)土空間規(guī)劃編制中，按照“保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、應(yīng)劃盡劃”的原則，劃定工業(yè)和生產(chǎn)性研發(fā)用地保障線，并提出“擴(kuò)容、混合、提標(biāo)、轉(zhuǎn)型與協(xié)作”五大提升策略，促進(jìn)建設(shè)用地的合理利用和優(yōu)化配置。
二是優(yōu)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)供給管控和過(guò)程監(jiān)管，堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)姓產(chǎn)”。一方面，通過(guò)控制一級(jí)市場(chǎng)出讓的工業(yè)用地占比不低于30%，保障高端產(chǎn)業(yè)“有地可用”；另一方面，加強(qiáng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易流程監(jiān)管，確保產(chǎn)業(yè)載體更新不偏離產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。
三是定流程，優(yōu)化存量用地管理，滿足市場(chǎng)需求支撐自主更新。對(duì)利用自有建設(shè)用地進(jìn)行更新的三種情形，制定了“更新后自用”和“更新為產(chǎn)業(yè)載體對(duì)外招租”兩種申報(bào)流程，并分別設(shè)置準(zhǔn)入條件和審核重點(diǎn)，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)主體在城市更新和低效用地盤(pán)活中的積極性。同時(shí)，優(yōu)化存量用地管理模式，鼓勵(lì)制造與服務(wù)融合發(fā)展的新型模式和產(chǎn)業(yè)形態(tài)，允許配建不超過(guò)4%建筑面積的經(jīng)營(yíng)性配套用房，滿足企業(yè)由生產(chǎn)向研發(fā)及總部辦公轉(zhuǎn)型的更新需求。
四是出政策，在政府端和市場(chǎng)端同時(shí)發(fā)力，轉(zhuǎn)變土地利用方式和發(fā)展模式。圍繞“改哪些地、怎么收地、誰(shuí)能拿地、供給什么載體”等用地開(kāi)發(fā)利用全周期建立了系統(tǒng)全面的管理制度和評(píng)價(jià)體系，綜合考量多種發(fā)展要素，避免“唯畝產(chǎn)論”。功必賞，過(guò)必罰，對(duì)積極配合、主動(dòng)開(kāi)展更新并取得明顯成效的土地使用權(quán)人，通過(guò)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”等方式給予一定經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)差別化用電、用氣和差異化監(jiān)管執(zhí)法等措施，對(duì)工業(yè)企業(yè)資源集約利用綜合評(píng)價(jià)尾部企業(yè)加大反向倒逼力度。政府端和市場(chǎng)端同時(shí)發(fā)力，共同推動(dòng)土地利用方式和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。
邁上“新征程”
三年兩萬(wàn)畝已圓滿收官，園區(qū)在低效用地再開(kāi)發(fā)上的探索實(shí)踐卻不止于此。今年，園區(qū)重新啟程，產(chǎn)業(yè)用地更新攻堅(jiān)2.0篇已闊步起航，重新繪就了“兩年再更新一萬(wàn)畝”的宏偉藍(lán)圖。得益于良好的工作基礎(chǔ)和豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，園區(qū)重建公司“摩拳擦掌”，開(kāi)辟前沿領(lǐng)域，瞄準(zhǔn)新興產(chǎn)業(yè)，持續(xù)打造一個(gè)又一個(gè)產(chǎn)業(yè)用地更新的樣板示范。
在園區(qū)中新大道以南，新盛里低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園高端裝備制造、航空航天、新能源、新材料等產(chǎn)業(yè)集聚，是一座集生產(chǎn)、研發(fā)、生活于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸納高端人才就業(yè)20000人，現(xiàn)在已成為蘇州乃至長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)用地更新的標(biāo)桿項(xiàng)目。
“這里以前曾是臺(tái)資企業(yè)可勝科技、可利科技的工業(yè)廠房，工廠規(guī)模也不小，占地有500多畝，附近不少人都曾進(jìn)廠工作過(guò)。”當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，十多年前，這里機(jī)器轟鳴、人流如織，曾是不少人記憶中的繁忙大廠。隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化升級(jí)，2015年，可勝可利遷走后，留下了20多年歷史的沉寂老舊廠房。2021年，園區(qū)重建公司通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購(gòu)該項(xiàng)目，通過(guò)“全面改造+局部拆除重建”模式，更新為新盛里·低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園。
重建公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，主要是考慮地塊的工業(yè)文脈和地域特色，力求在保留“工業(yè)印記”的同時(shí)，適配當(dāng)下產(chǎn)業(yè)招引與新型人才需求，量身定制配套提升方案，新增多層廠房、研發(fā)辦公、路演會(huì)議、餐飲健身、停車(chē)樓等功能空間，搭建低空經(jīng)濟(jì)應(yīng)用場(chǎng)景，完成整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的升級(jí)更新，形成一個(gè)高效產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，打造活力多元、產(chǎn)商結(jié)合的復(fù)合園區(qū)。該項(xiàng)目更新后地塊總建筑面積約55萬(wàn)平方米，總?cè)莘e率由原來(lái)的1.0提升至1.6。目前，該產(chǎn)業(yè)園一期已投入運(yùn)營(yíng)，已集聚蘇州實(shí)驗(yàn)室、中檢華通威、智創(chuàng)航空等低空制造及行業(yè)檢驗(yàn)檢測(cè)企業(yè)，形成低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈上游生產(chǎn)制造檢測(cè)核心集聚區(qū)。未來(lái)二到五期也都將在2026年前分期交付，全面達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值將超50億元，畝均稅收超100萬(wàn)元。今年4月，在蘇州市低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)大會(huì)上，新盛里作為蘇州工業(yè)園區(qū)唯一的低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，被授牌“蘇州市低空經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園”。
如今，國(guó)資在產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活更新中發(fā)揮“耐心資本”重要作用、形成健康良性運(yùn)作模式，這已成為“園區(qū)經(jīng)驗(yàn)”中的重要特色亮點(diǎn)。據(jù)介紹，園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地更新已從傳統(tǒng)土地批租建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅刭Y產(chǎn)更新效益提升的可持續(xù)理念。國(guó)資在其中除了負(fù)責(zé)低效載體收購(gòu)與改造、產(chǎn)業(yè)載體開(kāi)發(fā)與定建、產(chǎn)業(yè)社區(qū)配套的全流程業(yè)務(wù)，還深度拓展資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)投資等，甚至通過(guò)國(guó)資平臺(tái)為入駐企業(yè)鏈接資本、人才、訂單等重要資源。用堅(jiān)守的姿態(tài)，將“刺繡功夫”用在產(chǎn)業(yè)培育。
蘇州工業(yè)園區(qū)“產(chǎn)業(yè)用地更新三年兩萬(wàn)畝”是一次土地資源的再利用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，更是一次城市發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新，還為全國(guó)其他地區(qū)的存量產(chǎn)業(yè)用地更新提供了有益的借鑒和參考。當(dāng)下，蘇州正拿出更多實(shí)招硬招新招，在存量土地更新利用、低效用地再開(kāi)發(fā)等方面作出更多探索，提高對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地的承載力，為推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化提供堅(jiān)實(shí)支撐。
