珠海高新區(qū)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展指導(dǎo)意見
第一章 總則
第一條為做優(yōu)做強(qiáng)高新區(qū)珠西科學(xué)城核心區(qū)特色產(chǎn)業(yè)體系，加快培育創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)范國有一類工業(yè)用地（M1）物業(yè)（以下簡稱工業(yè)物業(yè)）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓工作，構(gòu)建更具區(qū)域競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。根據(jù)《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》《廣東省制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)條例》等文件精神，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。
第二條 本指導(dǎo)意見適用于2025年7月1日后以公開出讓方式取得且土地出讓合同明確約定適用本指導(dǎo)意見的國有一類工業(yè)用地（M1）項(xiàng)目。
第二章 資格準(zhǔn)入
第三條 工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)行開發(fā)主體和受讓主體雙重準(zhǔn)入制度。
第四條開發(fā)主體準(zhǔn)入資格由高新區(qū)招商主管部門審核，報(bào)高新區(qū)管委會核準(zhǔn)。開發(fā)主體原則上應(yīng)為生產(chǎn)制造型龍頭企業(yè)或產(chǎn)業(yè)平臺類企業(yè)，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和產(chǎn)業(yè)鏈整合能力。
第五條受讓主體準(zhǔn)入資格由高新區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門審核，報(bào)高新區(qū)管委會核準(zhǔn)。受讓主體原則上須為符合高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向、擁有自主知識產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營狀況良好的企業(yè)，或經(jīng)高新區(qū)管委會認(rèn)定的其他優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
第三章 用地管理
第六條 開發(fā)主體須與高新區(qū)管委會簽訂《項(xiàng)目地塊履約監(jiān)管協(xié)議》，明確投資、產(chǎn)出、監(jiān)管等權(quán)利義務(wù)，并嚴(yán)格履行。
第七條 項(xiàng)目用地鼓勵(lì)連片開發(fā)，原則上應(yīng)滿足以下要求：
（一）占地面積不低于45000平方米。
（二）容積率不低于2.0。
第八條 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)原則上應(yīng)滿足以下要求：
（一）固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度（固定資產(chǎn)投資額/占地面積）不低于10000元/平方米。
（二）達(dá)產(chǎn)產(chǎn)出強(qiáng)度（年度產(chǎn)值或營收/占地面積）不低于20000元/平方米，或達(dá)產(chǎn)稅收強(qiáng)度（年度納稅額/占地面積）不低于1000元/平方米。
在符合上述要求的前提下，優(yōu)先向規(guī)模大、效益好、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力強(qiáng)的開發(fā)主體供地。
第九條 項(xiàng)目在建成投產(chǎn)前，須明確園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（原則上不超過2個(gè)，且應(yīng)符合高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向），并向高新區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門備案。
第四章 產(chǎn)權(quán)分割與轉(zhuǎn)讓
第十條 分割比例與不動產(chǎn)單元：
（一）允許小于等于產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積的60%部分進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。不得將一宗土地分割為多宗土地。分割后的產(chǎn)業(yè)用房建筑形態(tài)應(yīng)當(dāng)符合工業(yè)生產(chǎn)的相關(guān)建筑要求。
（二）分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)以幢或?qū)訛椴粍赢a(chǎn)單元，按幢劃分單元的，最小單元建筑面積不低于2000平方米，按層劃分單元的，最小單元建筑面積不低于1000平方米，層內(nèi)不得再分割。
（三）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目合計(jì)受讓的建筑面積原則上不得低于可分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)用房總面積的60%。
（四）配套用房不得轉(zhuǎn)讓，且應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置，形成可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉且能整體登記的空間。
第十一條開發(fā)主體向受讓主體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)用房前，雙方須簽訂《企業(yè)監(jiān)管協(xié)議》，明確投資計(jì)劃、產(chǎn)出效益、轉(zhuǎn)讓限制及違約責(zé)任等，簽訂《企業(yè)監(jiān)管協(xié)議》后方可簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第十二條 開發(fā)主體轉(zhuǎn)讓給受讓主體為首次轉(zhuǎn)讓，原則上不允許受讓主體二次轉(zhuǎn)讓（開發(fā)主體回購除外）。確需二次轉(zhuǎn)讓的，須滿足以下全部條件：
（一）自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動產(chǎn)登記滿5年。
（二）與開發(fā)主體簽訂的《企業(yè)監(jiān)管協(xié)議》全部履約完成。
（三）經(jīng)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門審核后報(bào)區(qū)管委會核準(zhǔn)同意。
（四）同一受讓主體同期購入的多個(gè)不動產(chǎn)單元原則上應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，確需部分轉(zhuǎn)讓的，須報(bào)高新區(qū)管委會批準(zhǔn)。
（五）開發(fā)主體須與次受讓主體重新簽訂《企業(yè)監(jiān)管協(xié)議》。
第十三條受讓主體或次受讓主體在簽訂的《企業(yè)監(jiān)管協(xié)議》履約期內(nèi)或履約期滿后未能達(dá)到本意見第十二條要求但確需退出的，經(jīng)報(bào)高新區(qū)管委會同意后，開發(fā)主體可優(yōu)先實(shí)施回購，回購價(jià)格由雙方協(xié)商確定，且不高于根據(jù)“原轉(zhuǎn)讓價(jià)格加上銀行活期存款利息（按中國人民銀行同期公布的活期存款利率計(jì)算）扣除開發(fā)主體交易全過程繳納稅費(fèi)”確定的金額。
第十四條 開發(fā)主體轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)或因人民法院強(qiáng)制執(zhí)行而拍賣的，受讓主體應(yīng)該履行《項(xiàng)目地塊履約監(jiān)管協(xié)議》相關(guān)約定。
第五章 產(chǎn)權(quán)登記
第十五條項(xiàng)目建成投產(chǎn)前，開發(fā)主體須明確可分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)用房的位置與規(guī)模。高新區(qū)自然資源部門會同產(chǎn)業(yè)主管部門審查后，建立以幢、層為單位的可分割轉(zhuǎn)讓臺賬。
第十六條 項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)主體方可向區(qū)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記，權(quán)利人為開發(fā)主體。
第十七條產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)向區(qū)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供區(qū)管委會對受讓主體的審核意見，并按首次分割登記的結(jié)果進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，每個(gè)不動產(chǎn)單元出具一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書，且每本不動產(chǎn)權(quán)屬證書上加注“該房屋5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”等內(nèi)容。
配套建設(shè)的地下停車場與項(xiàng)目地上建筑物為一個(gè)整體，可單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記，但配套建設(shè)的地下停車場不得單獨(dú)抵押和轉(zhuǎn)讓。宗地內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等其他場所的權(quán)屬歸屬問題以《中華人民共和國民法典》等相關(guān)規(guī)定和出讓合同中約定為準(zhǔn)。
第六章 履約監(jiān)管
第十八條高新區(qū)各級部門應(yīng)加強(qiáng)合作，根據(jù)各自職責(zé)對工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的協(xié)議履約情況、市場主體合法經(jīng)營情況、土地建設(shè)使用情況、分割轉(zhuǎn)讓情況等進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。
第十九條 工業(yè)物業(yè)須嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用，嚴(yán)禁改為商品住宅、商業(yè)等非產(chǎn)業(yè)用途。對擅自改變用途的，依法予以查處。
第二十條 開發(fā)主體應(yīng)當(dāng)制定園區(qū)運(yùn)營管理制度并加強(qiáng)對進(jìn)駐企業(yè)的日常監(jiān)管。
（一）協(xié)助高新區(qū)管委會建立進(jìn)駐企業(yè)檔案，定期統(tǒng)計(jì)整理進(jìn)駐企業(yè)的人員情況、R&D投入、知識產(chǎn)權(quán)、綜合能耗等情況。
（二）協(xié)助高新區(qū)管委會監(jiān)督進(jìn)駐企業(yè)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)進(jìn)駐企業(yè)擅自轉(zhuǎn)售、改變房屋原有使用功能、違法加建改建等行為，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并配合高新區(qū)管委會進(jìn)行查處、收回或拆除。
第七章 附則
第二十一條 本指導(dǎo)意見相關(guān)名詞解釋：
工業(yè)物業(yè)包含產(chǎn)業(yè)用房和配套用房。產(chǎn)業(yè)用房是指用于研發(fā)、生產(chǎn)、倉儲用途的房屋；配套用房是指為服務(wù)研發(fā)生產(chǎn)而配套的辦公用房、員工宿舍、食堂及其他必要配套的物業(yè)設(shè)施。
不動產(chǎn)單元是指依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。
第二十二條 各有關(guān)單位可根據(jù)本指導(dǎo)意見制定實(shí)施細(xì)則。
第二十三條 本指導(dǎo)意見由高新區(qū)招商主管部門負(fù)責(zé)解釋，自2026年1月8日起實(shí)施，有效期暫定2年。
珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會
2025年12月8日
