關于積極穩(wěn)步推進城中村改造實現(xiàn)高質量發(fā)展的實施意見
為深入貫徹落實《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，積極穩(wěn)步推進我市城中村改造工作，有效消除各類安全隱患，改善民生、擴大內(nèi)需，轉變城市發(fā)展方式，推動城市高質量發(fā)展，現(xiàn)結合我市實際提出如下意見。
一、總體要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大和二十屆二中全會精神，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構建新發(fā)展格局，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等多種方式，有力有序有效推進城中村改造，切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境，高效綜合利用土地資源，提高土地利用效率，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，推動城市高質量可持續(xù)發(fā)展，建設宜居、韌性、樞紐、智慧城市，為加快打造更具全球影響力的經(jīng)濟中心城市和現(xiàn)代化國際大都市提供有力支撐。
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堅持問題導向。從實際出發(fā)，穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，分三類實施改造，具備條件的城中村實施拆除新建；不具備條件的不可強行推進，要開展經(jīng)常性整治提升，防控風險隱患；介于前兩類之間的實施拆整結合。
堅持目標導向。拆除新建的應按照城市標準規(guī)劃建設管理，整治提升的應按照文明城市標準整治提升和實施管理，守住安全底線。
堅持先謀后動。城中村改造應做好征求意見、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作，確保先謀后動、動則必快、動則必成，真正把好事辦好、實事辦實。
堅持市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用。城中村改造堅持規(guī)劃先行、依法征收，更好發(fā)揮政府作用；堅持公平公開、凈地出讓，發(fā)揮市場的決定性作用。
堅持市和區(qū)兩級政府履行主體責任。要盡力而為、量力而行。市人民政府（以下簡稱市政府）負責組織推進全市城中村改造工作，市住房建設局負責具體協(xié)調、指導、監(jiān)督工作，區(qū)人民政府（新區(qū)管委會，以下簡稱區(qū)政府）負責做好本轄區(qū)城中村改造工作的組織實施。
二、重點任務
?。ㄈ┟鞔_城中村改造對象
城中村改造對象為以深圳市行政區(qū)域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及原村民實際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域。
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按照規(guī)劃統(tǒng)籌、分類引導、公益優(yōu)先、底線管控的原則，充分銜接國土空間規(guī)劃、重點片區(qū)規(guī)劃，編制城中村改造規(guī)劃，分拆除新建、整治提升、拆整結合三類改造方式劃定空間范圍，明確五年實施計劃和規(guī)模。
市住房建設局結合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城中村改造規(guī)劃、建設用地供應年度計劃以及城市體檢結果等，組織編制城中村改造年度計劃，總結上年度計劃執(zhí)行情況，建立年度計劃項目庫，明確改造目標、改造方式和進度安排，提出資金籌措安排、支持政策、組織方式等保障措施。城中村改造范圍原則上以整村范圍為基礎，可整合周邊少量低效或者零散用地，保證市政基礎設施和公共服務設施相對完整，鼓勵實施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)。
（五）編制城中村改造綜合方案
城中村改造項目應當編制城中村改造綜合方案，包括實施方案、改造單元規(guī)劃等內(nèi)容，其中整治提升類僅需編制實施方案。
區(qū)政府指定部門負責城中村改造綜合方案編制工作。綜合方案應當充分征求市發(fā)展改革、財政、司法、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房建設、交通運輸、水務等部門意見，結合意見修改完善。實施方案由區(qū)政府審批，報市住房建設局備案；改造單元規(guī)劃由市規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)籌后按程序報批。改造單元規(guī)劃經(jīng)批準后視為已完成法定圖則相應內(nèi)容的修改或者編制，納入控制性詳細規(guī)劃“一張圖”進行管理，并作為規(guī)劃許可的依據(jù)。
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建立健全征收制度。城中村改造年度計劃應當納入深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。城中村改造年度計劃經(jīng)審批通過后，涉及房屋征收的項目視為納入房屋征收計劃。區(qū)政府可依據(jù)國家和市國有土地上房屋征收與補償有關規(guī)定作出房屋征收決定及征收補償決定。市規(guī)劃和自然資源局應當結合我市城市更新、土地整備、房屋征收等各類項目補償情況，按照分類核定、政策銜接、利于實施、成本可控的原則，在政府搬遷補償標準框架基礎上，研究制定搬遷補償指引。
保障物業(yè)權利人合法權益。在城中村改造過程中，應聽取原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及物業(yè)權利人對城中村改造綜合方案、征收補償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見，保障其知情權和參與權。應先行安排安置房項目供地和建設，加強安置房規(guī)劃設計和建設管理工作，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，安置房品質不低于商品住房水平。安置房相關配套基礎設施和公共服務設施原則上與安置房同步規(guī)劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用。
做好產(chǎn)業(yè)先行搬遷。摸清城中村產(chǎn)業(yè)情況，安排好產(chǎn)業(yè)轉移承接園區(qū)，先行有序疏解在城中村集聚的產(chǎn)業(yè)。充分發(fā)揮龍頭企業(yè)在產(chǎn)業(yè)轉移中的示范帶動作用，妥善做好人員分流安置、產(chǎn)業(yè)轉移等工作。根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城中村改造中合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質產(chǎn)業(yè)項目，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級。
?。ㄆ撸⒊侵写甯脑炫c保障性住房建設相結合
在項目經(jīng)濟可行、規(guī)劃條件能夠支撐的前提下，優(yōu)先配置配售型保障性住房，并根據(jù)城中村原居住人口結構和住房需求合理配置一定規(guī)模的公共租賃住房和保障性租賃住房。鼓勵將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及物業(yè)權利人富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，并長期租賃用作保障性租賃住房。
?。ò耍┒嗲阑I措改造資金
加強城中村改造項目資金保障。通過積極申請中央預算內(nèi)資金、政策性銀行專項借款，發(fā)行地方政府專項債券等方式籌措改造資金。鼓勵銀行業(yè)金融機構按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款，專款專用、封閉管理。鼓勵和支持民間資本參與整治提升類改造，建立政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及物業(yè)權利人、社會力量改造資金共擔機制。
統(tǒng)籌改造資金籌集和安排，做到改造資金綜合平衡、動態(tài)平衡，堅決避免新增地方政府隱性債務。允許通過土地整合、置換等方式，促進區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)。城中村改造可在市域內(nèi)統(tǒng)籌平衡規(guī)劃指標，對改造項目在規(guī)劃用地性質、建筑規(guī)模等方面予以支持優(yōu)化。城中村改造中配套的教育、醫(yī)療等公共服務設施應盡量利用原有設施，確需新建或改建的，相關建設費用由政府負責投入，不攤入城中村改造成本。
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系統(tǒng)構建我市城中村改造政策法規(guī)與技術規(guī)范體系。完善以實施意見為核心，項目管理、搬遷補償、技術規(guī)則、資金管理等配套政策為補充的“1＋N”政策框架，切實規(guī)范城中村改造工作，高效推動城中村改造項目落地實施。在推進城中村改造方式轉型的過程中，加快新舊項目并軌工作安排，做好新舊政策銜接，具體政策另行研究制定。
三、實施要點
（十）推進拆除新建類項目實施
意愿征集和項目可行性研究。區(qū)政府指定部門依據(jù)城中村改造規(guī)劃，結合年度任務同步劃定拆除新建范圍，組織開展物業(yè)權利人改造意愿征集和可行性研究工作。拆除新建類城中村改造項目經(jīng)物業(yè)權利人三分之二以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位依據(jù)集體資產(chǎn)管理相關規(guī)定及公司章程決策同意后方可實施。可行性研究需包含項目現(xiàn)狀情況、規(guī)劃條件、初步改造方案、成本收益分析等內(nèi)容。項目可行性研究報告報區(qū)政府審議通過后，作為申報納入年度計劃的材料。在滿足改造意愿要求且具備可行性的情況下，由區(qū)政府申報納入拆除新建類城中村改造年度計劃項目庫。
基礎信息核查。區(qū)政府指定部門開展基礎信息核查工作，經(jīng)核定的基礎信息作為編制改造項目實施方案和簽訂搬遷補償協(xié)議的依據(jù)。
實施方案編制。明確項目范圍、現(xiàn)狀情況、搬遷補償方案、土地整理方案、土地開發(fā)時序、資金平衡方案、合作單位公開選擇方案、工作計劃、保障措施等內(nèi)容。
改造單元規(guī)劃編制。改造單元規(guī)劃應落實國土空間規(guī)劃傳導要求，明確改造單元范圍、地塊劃分、規(guī)劃功能、控制指標、空間形態(tài)、公共服務設施、市政基礎設施、歷史文化保護等內(nèi)容。
合作單位引入。結合項目實際情況，區(qū)政府指定部門可提前引入第三方協(xié)助開展意愿征集、測繪、評估、規(guī)劃、法律服務等相關工作。在先行確定規(guī)劃指標、選擇條件和凈地出讓等前提下，區(qū)政府指定部門按照公開擇優(yōu)原則，建立競爭性準入機制，組織采用公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式，選擇優(yōu)質合作單位協(xié)助開展搬遷補償、安置房建設、土地清理等相關工作。區(qū)政府指定部門應與被選定的合作單位簽訂項目實施協(xié)議，實施協(xié)議中應明確支付合作單位的服務費用，包括服務成本和合理利潤。
搬遷補償和安置。區(qū)政府指定部門負責開展搬遷談判、搬遷補償協(xié)議簽訂、房屋拆除、產(chǎn)權注銷等工作。區(qū)政府指定部門與物業(yè)權利人簽訂搬遷補償協(xié)議，明確補償內(nèi)容、補償方式、補償標準、被搬遷房產(chǎn)位置、建筑面積、回遷安置責任等內(nèi)容，并約定全部或部分地塊物業(yè)權利人統(tǒng)一搬離。區(qū)政府確定搬遷時間，于物業(yè)權利人搬離并交付房屋之日起開始支付搬遷補償費。有條件安排安置房用地的，由區(qū)政府指定部門負責安置房建設。
土地清理與收儲。土地涉及土壤污染、文化遺存、古樹名木、礦產(chǎn)壓覆、地質災害風險等情形時，區(qū)政府指定部門負責組織開展核查、評估、治理和保護等工作，完成清場拆平和道路、供水等通平后，形成凈地入庫。
用地出讓及開發(fā)建設。安置房用地采用協(xié)議方式出讓給區(qū)政府指定部門，并按照相關規(guī)定辦理產(chǎn)權登記。除安置房用地外，拆除新建類城中村改造項目內(nèi)土地完成凈地入庫后，可依法采用綜合評價出讓或帶設計方案出讓等公開方式確定土地受讓方，由土地受讓方實施開發(fā)建設。無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應方案，土地受讓方完成土地開發(fā)后將安置房移交區(qū)政府指定部門，由其實施回遷安置。
?。ㄊ唬┩七M整治提升類項目實施
基礎信息臺賬建立。區(qū)政府組織對轄區(qū)內(nèi)納入整治提升類改造空間范圍的城中村開展現(xiàn)狀調查評估，明確區(qū)位特征、人口規(guī)模與構成、公共設施、空間品質、歷史文化風貌等現(xiàn)狀信息，排查現(xiàn)狀房屋安全、消防、供用電、燃氣等風險隱患，建立整治提升類城中村基礎信息臺賬。
實施方案編制。區(qū)政府應當尊重居民意愿，按照城中村整治提升技術標準指引，結合綜合提升、產(chǎn)業(yè)配套、特色發(fā)展、控制引導、基本保障等相關要求，組織編制整治提升實施方案。實施方案應當確定房屋結構、消防、供用電、燃氣等安全風險隱患治理內(nèi)容，明確公共配套、道路交通、衛(wèi)生環(huán)境、公共空間品質、歷史文化保護等方面需完善或提升的具體內(nèi)容及方式，明確改造資金需求、來源及平衡方案，做好項目預算，分解具體建設實施任務，細化責任分工及建設時序進度要求。
建管一體長效治理。區(qū)政府指定部門牽頭常態(tài)化開展整治提升，可由街道辦事處依法組織項目實施，或依法選擇具有一定規(guī)模、信譽良好、具備相關經(jīng)驗的企業(yè)作為項目實施主體。區(qū)政府應當統(tǒng)籌做好整治提升項目資金安排，充分調動原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位、物業(yè)權利人和各類社會主體的積極性。加快提升城中村物業(yè)管理服務水平，采用多種方式推進城中村引入物業(yè)管理工作。加強城中村整治提升與房屋租賃管理、自建房安全整治、消防安全排查等工作深度聯(lián)動，強化出租人主體責任，嚴控存在各類安全風險隱患、水電氣網(wǎng)加價亂收費、環(huán)境臟亂差的城中村出租房屋，建立租賃房屋分類分級管理制度。支持生活服務、公益慈善、救助幫扶和居民互助等各類專業(yè)社會組織向城中村延伸服務，引導城中村居民廣泛參與社區(qū)共建。
?。ㄊ┩七M拆整結合類項目實施
拆除和整治范圍劃定。區(qū)政府指定部門組織開展城中村改造范圍內(nèi)相關權利人意愿征集和可行性研究工作，結合資金平衡及回遷安置需求，劃定拆除和整治的空間范圍，需綜合考慮的因素包括但不限于：消除房屋結構、消防及公共衛(wèi)生等安全風險隱患，完善市政基礎設施和公共服務設施，保障應急避難場所建設，提升居住環(huán)境品質，保護歷史文化風貌等。
拆整結合方案編制。區(qū)政府應當提前謀劃，做好拆除部分和整治部分改造內(nèi)容、實施計劃以及資金安排的銜接統(tǒng)籌，組織編制拆整結合方案。其中，屬于整治范圍的，按照整治提升類城中村改造項目編制整治提升實施方案；屬于拆除范圍的，按照拆除新建類城中村改造項目編制拆除新建實施方案和改造單元規(guī)劃。
整體推進建設實施。區(qū)政府指定部門負責做好拆整結合項目的整體推進建設實施。屬于整治范圍的，參照整治提升類城中村改造項目要求及流程實施；屬于拆除范圍的，參照拆除新建類城中村改造項目要求及流程實施。項目建設完成后，參照整治提升類城中村改造項目統(tǒng)籌建立建管一體長效治理機制。
四、組織保障
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市政府建立城中村改造工作統(tǒng)籌協(xié)調機制，加強城中村改造的組織領導和統(tǒng)籌協(xié)調，指導各區(qū)各有關單位推進城中村改造工作。
市住房建設局負責圍繞好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設目標，具體協(xié)調、指導、監(jiān)督城中村改造推進工作，制定城中村改造政策和年度計劃，指導編制綜合方案，明確城中村改造中保障性住房建設要求，做好城中村改造項目涉及的建設管理和信息化建設工作；會同市財政局等部門統(tǒng)籌城中村改造項目資金籌措及管理，加強對項目建設和專項借款發(fā)放、使用、歸還、管理等事項的監(jiān)管等工作。
市發(fā)展改革委負責做好涉及城中村改造的人口預測工作；負責指導和協(xié)調符合政府投資事權的整治提升類城中村改造項目立項工作；統(tǒng)籌指導符合條件的城中村改造項目申請地方政府專項債和中央預算內(nèi)資金；牽頭負責城中村供用電安全專項整治等工作。
市財政局結合涉及城中村改造的人口預測等情況，測算評估城中村改造對財政長期收支的影響，統(tǒng)籌安排好土地出讓收入與財政資金投入；統(tǒng)籌城中村改造的財政資金保障，配合市住房建設局指導區(qū)政府做好城中村改造項目的統(tǒng)籌資金安排及預算安排，做好市政府統(tǒng)借統(tǒng)還資金平衡預案，確保專項借款按時歸還；會同市發(fā)展改革委指導符合條件的城中村改造項目申請地方政府專項債等工作。
市規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局，綜合考慮人口、住房需求、用地供應等因素，會同市住房建設局編制城中村改造規(guī)劃，統(tǒng)一城中村改造相關工作的底圖，明確拆除新建、整治提升、拆整結合三類改造方式的具體范圍；研究完善規(guī)劃、土地、征收和產(chǎn)權登記等方面的配套政策；負責指導改造單元規(guī)劃編制，統(tǒng)籌改造單元規(guī)劃報批及城中村改造用地出讓等工作。
市城管和綜合執(zhí)法局負責制定城中村環(huán)境衛(wèi)生和市容秩序等方面的整治提升標準等工作。
市水務局負責制定城中村水務工程技術規(guī)范和標準，指導供水企業(yè)做好城中村公共供水設施運行管理和供水保障，指導城中村排水管網(wǎng)的建設及管理、內(nèi)澇整治、化糞池專項整治等工作。
市教育局統(tǒng)籌做好城中村改造學生分流、學位保障等工作。
市衛(wèi)生健康委負責城中村公共衛(wèi)生安全的監(jiān)督管理，健全衛(wèi)生健康綜合監(jiān)督體系等工作。
市交通運輸局統(tǒng)籌做好城中村周邊道路、立體車庫、公交、慢行交通出行服務等工作。
市市場監(jiān)管局統(tǒng)籌做好城中村水電氣網(wǎng)違規(guī)加價行為治理及食品安全隱患排查、監(jiān)管和整治等工作。
中國人民銀行深圳市分行指導政策性銀行用好新增抵押補充貸款（PSL）額度，向符合條件的城中村改造項目發(fā)放優(yōu)惠貸款，提供中長期低成本資金支持等工作。
國家金融監(jiān)管總局深圳監(jiān)管局指導符合條件的銀行業(yè)金融機構落實《超大特大城市城中村改造貸款管理辦法（試行）》及《關于通過專項借款支持城中村改造工作方案》等文件要求，做好城中村改造金融支持等工作。
深圳供電局參與制定城中村供用電的相關標準，承擔城中村公用供電設施設備改造的建設管理和維護等工作。
深圳燃氣集團負責已開通管道天然氣城中村的供氣保障和設施管養(yǎng)維護、安全管理等工作。
其他相關行政管理部門和企業(yè)在其職責范圍內(nèi)共同做好城中村改造有關工作。
區(qū)政府承擔屬地責任，負責做好本轄區(qū)城中村改造工作的組織實施。負責做好本轄區(qū)資金安排，指導監(jiān)督借款主體合法合規(guī)使用資金，確保專項借款按期還本付息。負責符合區(qū)政府投資事權的城中村改造及配套的教育、醫(yī)療等公共服務設施項目立項工作。區(qū)政府應根據(jù)本轄區(qū)實際情況，明確區(qū)相關部門職責分工，協(xié)調推進城中村改造等工作。深汕特別合作區(qū)可參照執(zhí)行。
（十四）嚴格監(jiān)督考核
加強督促和監(jiān)督檢查，將城中村改造納入年度績效考核范圍。建立城中村改造工作督查制度，對各區(qū)各有關單位工作落實情況不定期進行督查督辦。對在城中村改造工作中表現(xiàn)突出的集體和個人，按照有關規(guī)定予以表彰；對存在違紀違法行為的，依規(guī)依紀依法查處。
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加強政策宣傳解讀、示范引領和輿論引導，推廣城中村改造優(yōu)秀項目、典型案例的好經(jīng)驗、好做法和創(chuàng)造性實踐，營造積極穩(wěn)步推進城中村改造的良好氛圍。強化信息互動傳遞，引導市民群眾正確認識、支持城中村改造，提升群眾參與度、獲得感，確保改造工作平穩(wěn)有序推進。
五、有效期
本實施意見自2024年5月8日起施行，有效期5年。
深圳市人民政府辦公廳
2024年4月27日
